买房人都需知道的：商品房预售的条件        买房现下成为了市场发展的热点问题，鉴于房屋交易的数额不菲，故了解卖房者是否有卖房的资格非常关键。如果卖方没有卖房的资格，那么签订买卖合同时就会大大损害购房者的合法权益。
       那么，在商品房的买卖过程中，卖方需要有哪些资格呢？
       举    例：
       2016年7月，小刘与金太阳房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。该《认购书》约定：公司为小刘预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同；同时《认购书》还约定：小刘应于签订认购书时缴纳“保证金”10000元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如小刘接到公司通知后7日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。
       2017年2月，小刘接到金太阳公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款120万元。4月，小刘突然接到金太阳公司通知：房屋预售合同解除。原因是该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。
       小刘找金太阳公司理论，公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。
       问：小刘与金太阳公司签订的商品房预售合同是否有效。
       分析：
      《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售，应当符合下列条件：
      （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
      （2）持有建设工程规划许可证；
      （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
      （4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
      《预售商品房认购书》是一个独立于商品房预售合同的合同，其不是商品房预售合同。不受商品房预售的相关条件的约束，所以是否取得商品房销售许可证不影响该合同的效力。也即，《预售商品房认购书》合法有效。
      《预售商品房认购书》合法有效，且双方在签订商品房预售合同时，某房地产开发公司已经取得商品房预售许可证，故公司已经具备商品房预售的法定条件，小刘与金太阳公司签订的房屋预售合同有效。
       鉴于金太阳公司违约，小刘可依法主张返还120万元首期房款本息并双倍返还定金，并赔偿相应损失。