抵押权实现是否能对抗买卖不破租赁？        我国《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”但同时，《物权法》第190条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”
问题来了，当租赁物上实现抵押权时，该如何处理与承租人的关系呢？
       分两种情况：
       1. “先租后抵”。
       “订立抵押合同前”抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。即抵(1)押权人拍卖、变卖抵押物后，仍适用买卖不破租赁规则，新的所有权人应法定承受原租赁合同。
       举例1：
       甲将自己的房屋出租给乙、租期5年。半年后，甲将房屋抵押给丙，并办理了抵押登记。一年后，因丙行使抵押权拍卖该房屋，被丁购得。①本案属于“先租后抵”,故适用买卖不破租赁。②应法定承受该租赁合同，就是原租赁合同的内容维持不变，自动将出租人变更为丁。③理由:虽然买卖不破租赁规则会对抵押权的实现产生“负面影响"，但若系“先租后抵”，则仍应优先保护承租人的利益( 因为这往往关涉承租人的生存利益)。
       2. “先抵后租”。
       分两种情况:
       ① 若抵押权已经登记，则不再适用买卖不破租赁。
       举例2：
       甲将自己的汽车抵押给乙，办理了抵押登记。此后，甲未经乙同意，将汽车出租给丙，租期5年。半年后，乙行使抵押权拍卖该汽车，被丁购得。①本案属于“先抵后租”，因抵押权已经登记，不适用买卖不破租赁。丙相对于丁为无权占有，丁可对乙行使返还原物请求权。② 理由: 买卖不破租赁规则会对抵押权的实现产生“负面影响”，若“先抵后租”，且抵押权已经登记，则优先保护抵押权。
       ② 有抵押权未登记(当然仅限于动产)，仍适用买卖不破租货。
       举例3：
       甲将自己的汽车抵押给乙，但未办理抵押登记。此后，甲未经乙同意，将汽车出租给丙，租期5年。半年后，乙行使抵押权拍卖该汽车，被丁购得。①本案属于“先抵后租”，因乙的抵押权未登记，故仍适用买卖不破租赁。②新的所有权人丁应法定承受该租赁合同。