原告：吴利安（反诉被告）

第一被告：深圳康德投资开发有限公司

第二被告：深圳中南物业管理有限公司。（反诉原告）

国晖律师孙智峰作为第一被告康德公司的委托代理人参与诉讼。

案情简述：

1999年9月23日，原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同》及附表，约定

原告向被告购买位于深圳市罗湖区东门中路东港中心座251B房屋，建筑面积

14.54平米，价款348960元。被告应于99年10月31日交房，于领取《竣工验

收证书》后150天内书面通知原告共同向深圳市房地产权登记机关申请转移登

记，如因被告过失造成原告不能按法定期限领取《房地产证》，按指导租金标

准由被告向原告支付租金直至发证为止。合同附表四约定，对合同第九，十四，

十六条作出修改，该条款C项为，如因政府延迟文件批准，原告所购物业交付及

房产证办理可适当延期。合同签订后，原告依约付清房款。同年1月6日，15日，

市政规划需要，被告东港中心的建筑用地部分被收回，原宗地图与建筑相矛盾。

在宗地图调整完毕前不能进行产权登记。9月15日，电梯和扶梯验收合格；27日

取得工程竣工核验证书，10月25日取得消防验收证书。31日原告办理入伙手续。

2000年4月12日，被告取得工程竣工验收证书。同年8月17日，国土部门完成该

宗地图调整。8月25日，完成初始登记公告。9月25日，公告异议期满，被告于8

月26日分别在东港中心住宅大堂入口，电梯间，商铺大堂入口张贴，摆放告示

《关于办理东港中心〈房地产证〉的通知》。11月16日，国土部门在东港中心现

场向业主发放房地产证的，原告未去办理。01年3月12日原告向被告提交资料，

被告出具《办理〈房地产证〉收件回执存根》并将资料提交国土部门。4月28日，

原告取得房地产证，建筑面积14.13平米。该地段政府公布的指导租金标准为300

元每月每平米。经现场检验，双方当事人确认，从离原告商铺至第一个卷闸门处

共17米左右的通道与图纸相符，但第一个卷闸门处旁边的一通道口被封堵，19米

处一通道口由3.9米缩为2.2米，与图纸不符，不符的两处属于深圳鸿基房地产公

司所有的房产。

法院一审认为，原告与第一被告于99年9月23日签订的房地产买卖合同及附表，

系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，受到法律保护。原告在99年10月

31日入伙前，第一被告已经通过了主体，燃气，消防和电梯四项验收，该房地产

符合交房条件，原告在明知第一被告尚未领取工程竣工验收证书的情况下，办理

了入伙手续，应当视为默认迟延取得竣工验收证书的行为，因此，原告以第一被

告在99年10月31日前未取得验收证书不符合交房条件为由要求支付延迟交付违约

金不能获得法院支持。法院一审判决：驳回原告诉讼请求。

原告不服一审判决，向深圳中院提起上诉，理由为一审审判员在案件审理过程中

有违公平，公开和公正原则，且事实认定错误。二审法院审理认为，上诉人与

康德公司于99年9月23日签订的房地产买卖合同及附表，系双方当事人真实意思

表示，该合同合法有效，受法律保护。迟延交房是获得上诉人默认的行为，不应

该再支付交房延迟违约金。合同附表约定，如因政府主管部门迟延有关文件的批

准，该物业办理房地产证的时间可适当延后。东港中心因市政规划的原因，部分

建设用地由政府征用，宗地图随之变更，99年11月1日至00年4月12日期间，属

于政府主管部门建设用地的规划调整，康德公司不能控制应当免责。2000年8

月26日，康德公司以张贴公告的方式通知业主提交办证资料，可以视为康德

公司尽到了通知的义务，上诉人作为已经入伙的业主，应当了解公告的内容，上

诉人没有提交办证资料导致迟延办证，责任在上诉人，鉴于上诉人诉称的通道部

分属于深圳鸿基公司地产，改变通道不是被上诉人所为，被上诉人对此不承担责

任。上诉人可以另循法律途径解决。法院终审判决：驳回上诉维持原判。

案后述评：本所孙智峰律师作为被告康德公司的诉讼代理人，针对此案提出的

代理意见认为：首先，确认1999年9月23日，原告与被告签订了《深圳市房地产

买卖合同》及附表的有效性。该合同为原，被告双方的真实意思表示，没有违反

法律，法规的强制性规定，亦无损害第三人利益，因此，该合同应为合法有效，

受到法律保护。

其次，原告在1999年10月31日入伙前，第一被告已经通过了主体，燃气，消防

和电梯四项验收，该房地产符合交房条件，原告对于第一被告尚未领取建筑工程

竣工验收证书的情况是明知的，但是在明知状况下仍然办理入伙手续，表明其认

可第一被告延迟取得竣工验收证书的行为，因此，原告又以第一被告未取得验收

证书为由要求第一被告支付延迟交房违约金的请求是不能得到法律支持的；

再次，在双方之前签订的合法有效的合同附表中明确约定：如因政府主管部门延

迟有关文件的批准，该物业办理房地产证的时间可适当延期。本案中有确实证据

表明。东港中心因市政规划的原因，部分建设用地由政府征用，宗地图也随之改

变，直至2000年4月12日，第一被告取得工程竣工验收证书，故从1999年11月1

日至2004年4月12日期间，属于政府主管部门建设用地调整期间，是客观情况，

非第一被告所能控制范围，第一被告对此完全没有过错，因此不能对此承担责任

，而此处亦不适用无过错责任，因此。第一被告应获得免责。

随后一点，2000年8月，第一被告分别在东港中心住宅大堂入口，电梯间，商铺

大堂入口张贴或摆放告示关于办理房地产证的通知，该方式可以视为第一被告已

经尽到通知的义务，原告作为入伙的业主，应当对此类事项保持适当关心，对于

第一被告如此鲜明的通知视而不见，导致延迟办证，只能说是原告的过错，第一

被告没有任何可苛责之处。不应当承担责任。

在上述代理理由之外，律师还提供了详尽的证据以支持奔放的论述：包括燃气工

程质量等级核验证书。客梯检验报告，工程竣工核验证书，消防验收意见书，收

楼入伙会签单，业主公约签约页，收地文件，建设工程规划验收合格证，工程竣

工验收证书，建立公司证明，建设用地方案图，宗地图，初始登记公告，办理房

地产证公告照片，房产证发放现场照片，东港大厦管理处证明，办理房产证收件

回执，转让房产证发票。

在上述事实陈述和充分的证据证明支持下，法院基本采纳了我方代理律师的代理

意见，本案一审和二审，我方当事人均获得胜诉。