开发商不办房产证 业主获赔违约金

 

【案例来源】

本案例根据国晖（2007）MS109-109-221号档案资料编写。

 

【案情简介】

2005年5月2日，林某与深圳市××房地产开发有限公司签订了深圳市房地产买卖合同（预售），约定林某向××房地产开发有限公司购买房屋一套，总价款为336311元。双方在合同中约定，卖方深圳市××房地产开发有限公司应在取得工程竣工验收证明之日起的150日内，书面通知买方林某共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。如因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。

2005年7月28日，深圳市××房地产开发有限公司向林某发出办理《房产证》通知书，而后又于2005年8月15日发出通知，以竣工套内建筑面积与预售合同套内建筑面积存在差异为由，要求林某补交房屋差价，并签订补充协议。林某接到通知后，依照深圳市××房地产开发有限公司的要求补交了房屋差价，办理了契税等交付手续，并于2005年9月领取了售楼全额发票一张。之后，深圳市××房地产开发有限公司一直未与林某签订购房补充协议，也以此为由不给林某办理房屋产权过户等手续，致使林某到2007年8月份仍未拿到《房地产证》。林某于2007年8月10日以违约为由向深圳市南山区人民法院提起诉讼，要求深圳市××房地产开发有限公司承担违约责任并支付违约金。

林某起诉后，深圳市××房地产开发有限公司未提出任何答辩意见。

 

【本案焦点】

    林某与深圳市××房地产开发有限公司谁存在违约行为？房产证未办理的违约责任是否应因深圳市××房地产开发有限公司承担？

 

【违约责任】

一、什么是违约责任？

违约责任，是合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法产生的法律责任。在现在合同法上，违约责任仅指违约方向守约方承担的财产责任，与行政责任和刑事责任完全分离，属于民事责任的一种。

二、违约责任的种类

我国《合同法》共规定了五大类违约责任形式：

1.继续履行，又称强制履行，指在违约方不履行合同时，由法院强制违约方继续履行合同债务的违约责任方式。其构成要件下：

（1）存在违约行为；

（2）必须有守约方请求违约方继续履行合同债务的行为；

（3）必须是违约方能够继续履行合同。

2.采取补救措施：根据《合同法》第111条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”

3.赔偿损失，即债务人不履行合同债务时依法赔偿债权人所受损失的责任。我国合同法上的赔偿损失是指金钱赔偿，即使包括实物赔偿，也限于以合同标的物以外的物品予以赔偿。其责任构成如下：

（1）违约行为；

（2）损失；

（3）违约行为与损失之间有因果关系；

（4）违约一方没有免责事由。

4.定金责任：《合同法》第115条规定：“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

5.违约金责任，又称违约罚款，是由当事人约定的或法律直接规定的，在一方当事人不履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱，也可以表现为一定价值的财物。违约金责任的构成：

A.违约行为发生，至于违约行为的类型，应视当事人的约定或法律的直接规定；

B.原则上要求违约方有过错，或者是故意，或者是过失。

 

【律师代理意见】

      本所律师接受原告林某的委托，担任其代理人。通过认真分析有关证据材料和了解案件情况，确定了以下事实：

一、原告林某已经履行了其全部义务，不存在违约行为

根据合同的约定，林某应履行的义务包括缴交房款、办理契税、补足差价等内容。到2005年9月止，林某已经按照合同约定和深圳市××房地产开发有限公司的要求，履行了其全部义务，并不存在违约行为，林某持有的售楼全额发票已经足以证明这一点。

二、房产证迟迟未办理是开发商造成的，应负违约责任

合同对于房产证办理的时间有着明确的约定，深圳市××房地产开发有限公司应及时为林某办理过户手续。但是在林某已经完全履行义务之后，被告不仅不与林某签订补充购房合同，还以未签订补充合同为由拒不办理过户，已经构成了违约，应承担违约责任。

 

【法院判决】

    开庭审理后，在法院的主持下，林某与深圳市××房地产开发有限公司自愿和解，并达成协议，深圳市××房地产开发有限公司协助林某办理过户手续，并支付违约金人民币30000元。

 

【案件启示】

    合同的签订，对于签订双方当事人来说是一种意思自治，但也具有约束力。合同签订以后，双方当事人必须按照约定履行自己应尽的义务，否则就要承担违约责任，对未违约方进行赔偿。本案中，深圳市××房地产开发有限公司作为开发商，负有为业主办理房产过户手续的义务，在林某已履行其全部义务之后，深圳市××房地产开发有限公司因自身原因造成林某迟迟未取得房产证，已经构成了违约，应承担违约责任，支付违约金。