合同履行不能，债权人可解除合同并索赔损失

【案例来源】

    本案例来源于（2001）深罗法房初字第387号民事案件材料

【案情简介】

1999年1月10日，原告陈某与被告深圳市某实业股份有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定将被告位于深圳市福田区某大厦的一套商品房卖给原告，房价599170元；合同生效之日5日内原告将房价款付给被告。合同生效之日起30日内，原被告双方携带房地产证书到房地产权登记部门办理产权转移登记手续。5月31日，原被告双方向深圳市规划局福田分局申请房地产转移登记并经核准，该局在双方所签的《深圳市房地产买卖合同》上盖“已办理房地产权登记”内容的公章，同时在《深圳市房地产转移登记申请收件回执》上告知原告“20天取税单”、“本人取证”。6月1日，原告向被告支付全额购房款。后得知，该房产已于1999年5月27日被罗湖区人民法院查封；2000年1月3日，被裁定拍卖；5月9日，法院发出公告；7月6日。由竞买人姚某通过拍卖程序购得该房产。该房产已过户到姚某名下，被告的原房产证同时作废。被告既无法向原告交付房产，又未将房款及相关费用退回原告。

原告诉至法院，请求判令解除原告、被告所签的《深圳市房地产买卖合同》；被告退还购房款及利息损失，并赔偿登记费、印花税、印花票费等损失给原告。

【本案焦点】

     被告不能依照约定将房产转让给原告，原告应如何获得法律救济？

【相关法律知识】

1、履行不能。履行不能又称给付不能，是指债务人由于某种原因，事实上已不可能履行债务。履行不能使债的目的客观上无法实现，因而导致债务消灭或转化为损害赔偿之债，债权人无法请求继续履行。本案的被告因房产已经依法拍卖并过户到姚某名下，事实上已经不能履行将房产转让给原告的义务。

1、           合同解除。合同解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系自始或仅向将来消灭的行为。依合同解除权产生的条件不同，可分为约定解除权和法定解除权：

（1）、约定解除权。即指通过当事人约定于一定事由发生时，一方或双方享有解除合同的权利。约定解除权的产生是基于双方当事人的约定，而不是单方所能决定。法律根据是《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

（2）法定解除权。即指由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。法律根据是《合同法》第九十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；　　（五）法律规定的其他情形。”

【律师代理意见】

国晖律师担任本案原告的代理人，在全面、认真了解案情的基础上，认为：

1、造成合同不能履行的原因在于被告违约的过错。债务人过错导致履行不能，符合《合同法》第九十四条第四项“有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。而且《深圳市经济特区房地产转让条例》第二十四条第一款第（三）项：“发生下列情形之一的，可以变更或者解除房地产买卖合同：……(三)因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；……”也有相应规定。

2、因违约造成合同不能履行的被告应赔偿原告的损失。《深圳市经济特区房地产转让条例》第二十五条规定：“因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人遭受损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。”

【法院判决】

一审法院采纳了国晖律师意见，判决如下：

1、解除原告与被告签订的房地产买卖合同。

2、被告应当于本判决书生效后十日内退还原告支付的购房款599170元，赔偿银行利息损失和原告支付的登记费、印花税、印花票费用。如逾期履行，则按同期银行贷款利率加倍计算迟延期间的债务利息。案件受理费由被告承担。

被告未提起上诉。

【案例启示】

    由于债务人的过错造成合同履行不能，债权人不但可以依法解除合同追回合同款项，还可以索赔因此遭受的其他损失，切实维护自己的权益。