1170【案 由】
二手房买卖合同纠纷。
【案情简介】
原告黄某，男，汉族，xx年xx月xx日出生，住址广东省深圳市福田区xx园xx栋xxxx房。
被告朱某，女，汉族，xx年xx月xx日生，住址为深圳市南山区xx街道xx路xx号xx栋xx房。
第三人，某地产代理有限公司，法定代表人：xxx，地址：深圳市福田区xx路xx大厦
原告与被告于2013年9月7日，通过第三人的介绍签订了《二手房买卖合同》，合同约定：原告将位于深圳市宝安区龙华街道xx路xx园xx栋x单元xx房产转让给被告，转让价格为人民币1090万元，签订合同当日被告向原告支付定金1万元，合同签订后三日内再支付定金13万元；2014年5月30日前（含当日）被告应向银行提交按揭贷款申请材料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，原告需配合被告申请按揭银行提高所需原告方资料及相关文件并签署银行要求的法律文件。同时合同约定，如被告按照合同约定的期限履行义务，如逾期超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金责任或没收被告已支付的定金。
合同签订后，原告即搬出涉案房产，等待被告的履行。2013年9月7日，原告向第三人交付1万元定金托管。2013年9月9日，第三人向原告支付托管定金13万元。2014年5月30日被告的履行申请银行贷款的期限已经届满，但经原告再三催促，被告仍未履行合同义务。
后因朱某一直未履行相应义务，黄某委托国晖律师事务所律师为代理人，向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，以朱某为被告，要求解除合同，并朱某承担转让成交价百分之二十的违约金扣除已收取的定金为人民币205万元。
【争议焦点】
被告是否违约并依照合同承担合同约定的违约责任。
【处理结果】
宝安法院对本案立案后，开庭之前，在双方当事人的多次接触下，就矛盾的产生再次进行商谈，并同意人民法院的调解。后经法院调解，双方达成一致如下：
（一）确认原、被告签订的《二手房买卖合同》已于2014年8月28日解除；
（二）被告朱某于2014年12月10日前向原告黄某支付款项人民币186600元（通过转账方式打入黄某账户），黄某无需再向朱某返还定金人民币13万元；
（三）第三人与原告的托管款项及相关佣金支付（具体略）；
（四）原告放弃其他诉讼请求，本协议履行后，各方就本案的权利义务即告终结。
【相关规定】
《民事诉讼法》第三十三条规定：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”
《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”
《合同法》第九十四条规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，合同相对方可以解除合同。”
《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”
《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”
【案例评析】
本案系不动产买卖合同纠纷，根据我国民事诉讼法之规定，应当由合同的标的物房屋所在地的人民法院也即宝安区人民法院管辖，因此，原告向宝安区人民法院起诉，符合法律的规定，法院应当立案受理。
原被告方签订的二手房买卖合同是基于双方的真实意思表示作出的，双方有完全的民事行为能力，是完全民事行为能力人，原告对出售的房屋享有所有权，自书面合同双方签字后，合同即发生民事法律效力，各方都需认真履行合同约定的义务。从案情来看，自2013年9月7日合同订立后，被告朱某只履行了交付定金的义务，而对合同约定的其向银行申请按揭贷款的主合同义务并没有履行，在合同约定的延缓期限内虽经原告方催告仍然没有实际额履行，已经构成了实际的违约。根据《合同法》第九十四条、第一百零八条的规定，鉴于被告朱某的不履行行为，原告黄方享有法定的解除合同权利，并可要求对方承担违约责任。因此，原告黄某要求解除合同，并朱某承担转让成交价百分之二十违约金的诉讼请求符合法律规定，人民法院应当支持。
我国合同法规定在合同的约定中，如果同时约定有定金条款又有违约金条款的，一方违约，对方可以选择适用违约金条款和定金条款，本案中，合同约定若买方朱某违约，卖方黄某可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金责任或没收被告已支付的定金，最后黄某选择让朱某承担房屋成交价20%的违约金责任，也即黄某选择适用违约金条款于法有据，人民法院应当支持。
本案最终由人民法院调解结案，即是法理，也是情理，原告黄某放弃行使自己的诉讼权利，与朱某一起接受人民法院的调解，并自愿达成调解协议，合同解除，朱某支付黄某人民币1866000元并黄某不返还已收的定金结案。
【本案例根据国晖律师事务所（2014）YHMS-0966档案编写】
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