当事人可以约定违约金的计算方法       【案    由】 房屋买卖合同纠纷。
      【案情简介】
       原告黄某，男，1985年4月8日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区xx路xx号xxx。
       被告熊某，女，1967年3月19日出生，住所地：陕西省山阳县xx县xx居委会x组xxx号。
       第三人马某，男，1971年1月4日出生，住所地：青海省民和县xx镇xxx居xxx号。
       原告诉称：2011年2月18日，原告与被告签署了《二手房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于深圳市龙岗区布吉镇的一处物业（商铺），房产转让总价为150万元，并对楼款支付方式、过户时间、交楼日期等合同必要条款作了约定。原告在与被告签订《二手房买卖合同》时知道该物业附租约，租期至2011年3月31日，原、被告考虑到合同约定的交楼时间是在4月份即租期届满后，就在《二手房买卖合同》中约定该物业不附租约。合同第七条约定，买卖双方均清楚该物业所附租约现状并同意以下第（1）中处理方式：（1）该物业没有租约；（2）该物业现在租约正在履行中，卖方（被告）保证承租人马某放弃优先购买权并保证于本合同约定交楼时间前承租人马某已搬离该物业且租赁关系已解除或终止。合同第九条约定，卖方（被告）应于收到全部款项三日内将该房产交付给买方（原告）。合同第十一条约定，如卖方（被告）未按照合同约定期限履行合同义务，买方（原告）有权要求卖方（被告）以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同签订后，原告履行了合同约定的各项义务，并于2011年4月21日付清最后一笔款项，但被告一直未按照约定将房产交付给原告，被告的行为已经构成了违约，应当按照合同约定将涉案房产交付给原告并承担违约责任。据此，原告委托国晖律师向法院提起诉讼，请求判令被告：1.将涉案房产交付给原告；2.向原告支付违约金81750元（从2011年4月21日计算至实际交楼之日止，暂计至2011年8月18日）；3.承担本案诉讼费用。
       被告辩称：1.合同第八条约定，原告自愿支付转让涉案房产产生的相关税费，包括赎楼担保费。而原告是在2011年5月12日才将赎楼费付清，故对于原告2011年4月21日付清最后一笔款项的说法应不予采信。2.《二手房买卖合同》中关于交付的约定不是被告与原告的真实意思表示，属于无效条款，不应由被告承担违约责任。3.依据合同字面意思而言，被告交付义务产生的时间晚于过户，在既不占有房屋又无所有权的情况下，被告失去了交付能力。4.被告交付义务产生时，涉案房产被第三人马某占有使用，被告既不占有房屋又无所有权，无权取回房屋的占有，因此被告在事实和法律上均丧失了交付的能力。
      【争议焦点】
       一、《二手房买卖合同》中关于交付的约定是否有效；二、被告的实际应交房日期是哪一天。
      【处理结果】
       深圳市龙岗区人民法院作出如下判决：
       一、被告与租客马某于本判决生效之日起十日内将涉案商铺交付给原告；
       二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金，违约金按日万分之五以150万元为基数从2011年5月15日起计算至实际交付商铺之日止；
       三、驳回原告的其他诉讼请求。
      【相关规定】
       一、《合同法》
       第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
       第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
       第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
       约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
       当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
       二、《民事诉讼法》
       第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
      【案例评析】
       原告与被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行上述合同约定的义务。
       虽然原告已在2011年4月21日付清购房款，但合同中约定应由原告支付买卖房产的税费（包括赎楼担保费），原告于2011年5月12日将被告垫付的赎楼费用3220元支付给被告，故应认定被告是在2011年5月12日收到全部款项，被告应按合同约定在收到全部款项三日内即2011年5月15日前将涉案商铺交付给原告。
       《二手房买卖合同》中关于涉案商铺没有附租约的约定虽与事实不符，但原告确认在签订合同时知道该事实，且合同约定的交楼时间是在4月份即第三人与被告的租期届满后，所以并不影响双方对商铺交付时间约定的效力。被告没有在2011年5月15日前将涉案商铺交付给原告 ，构成违约，原告有权要求被告以转让成交价150万元为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。原告诉请被告将涉案商铺交付给原告，符合合同约定和法律规定，应予以支持。现该商铺仍由第三人占有使用，由于第三人与被告的租赁合同是在2011年3月31日到期，系在原、被告约定交房时间之前，故并不适用“买卖不破租赁”原则，遂第三人与被告应共同向原告交付涉案商铺。同时，被告应按日万分之五以150万元为基数从2011年5月15日起向原告支付违约金，对原告超额诉讼请求不予支持。

      【本案例根据国晖律师事务所（2014）MS687-7390-11324档案编写】