因不可归责于双方当事人原因导致合同无法履行的，双方均不构成违约       【案    由】 房地产买卖合同纠纷
      【案情简介】
       原告一（反诉被告一）向某，女，1983年11月26日出生，住所地：四川省南溪县xx乡xx村x组xx号。
       原告二（反诉被告二）向某，女，1985年7月11日出生，住所地：四川省阆中市xx办事处xxx村x组xx号。
       被告（反诉原告）张某，女，1970年11月11日出生，住所地：深圳市罗湖区xxx地xx栋xx。
       第三人：深圳市某房地产经纪有限公司，法定代表人：叶某，住所地：深圳市罗湖区xx村xxx号。
       原告诉称，2010年3月28日，被告通过第三人的介绍与原告签署了《二手房买卖合同》。双方在合同约定，原告购买被告所有的位于深圳市罗湖区的一处物业，房产转让总价为110万元，并对楼款支付方式、过户时间、交楼日期等合同必要条款做了约定。其中合同第四条约定，被告须配合原告在2010年4月9日之前办理首期款的监管手续，并签署一切文件。合同第九条约定，被告应于该房买卖合同生效之日起两个月之内将该房产交给买方。合同第十一条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任和双倍返还买方已支付的定金。合同签订后，原告按时缴纳了3万元定金，并履行了监管首期款的义务，但被告未按合同约定将该房产交给原告，也未进一步配合原告做好首期款监管和申请按揭贷款的手续。原告和居间人一直催被告履行合同义务，但被告一直不予配合，并于2010年6月3日委托某律所发出律师函向原告表示解除《二手房买卖合同》。被告拒绝履行合同义务并擅自解除合同的行为已经构成了根本违约，应当承担双倍返还定金的违约责任。为维护自身合法权益，二原告委托国晖律师向法院提起诉讼，请求：1.判令被告返还定金6万元；2.被告承担本案的诉讼费。
       被告反诉称，原、被告于2010年3月28日签订二手房买卖合同后被告按合同约定办理了首期款监管手续并签署银行需要的相应文件，但是由于原告在截至6月3日前未能按合同要求向申请贷款银行提供完整的资料导致无法取得贷款承诺函，已经违反了合同第四条约定的买方于2010年4月12日之前向按揭银行提交按揭贷款申请相关资料。在双方约定的交房日5月28日，原告既未取得贷款承诺函又未自筹资金支付房款，已经严重违反合同约定，因此被告按照买卖合同第十条的约定于6月3日发出解除合同的通知是符合合同的约定，未构成违约。根据合同第十条约定，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。被告遂向法院提起反诉，请求法院判令：1.两原告向被告支付违约金22万元；2.两原告承担本案诉讼费用。
      【争议焦点】
       原告与被告哪一方存在违约。
      【处理结果】
       深圳市罗湖区人民法院作出如下判决：
       一、被告应于判决生效之日起十日内返还两原告定金3万元（其中定金5000元托管于第三人处，由第三人于判决生效之日起十日内直接将托管的定金返还给两原告）；
       二、驳回两原告的其他诉讼请求；
       三、驳回被告的全部反诉请求。
      【相关规定】
       一、《合同法》
       第四十四条 第一款依法成立的合同，自成立时生效。
       第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
      （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
      （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
      （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
      （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
      （五）法律规定的其他情形。
       二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
       第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
       三、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》【国发〔2010〕10号】
      （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
       要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
      【案例评析】
       两原告（买方）与被告（卖方）签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效，所以原、被告签订的合同自成立时生效，属有效合同。涉案合同签订后，原告依据合同约定支付了定金并办理了首期款监管义务，被告亦依约办理了公证委托事宜。2010年4月17日，国务院下发关于《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对于不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。由于原告一并非深圳本地居民，且不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险证明，因此贷款银行要求原告一补交社保。此后，原、被告未能就涉案房产的首期款交付时间达成新的一致意见，导致本案交易失败。
       在本案中，涉案房屋买卖合同中约定了买方以向银行按揭贷款的方式支付大部分购楼款项，依此可认定原被告签订合同时存在符合当时房贷政策的合理预期。后因2010年4月17日银行贷款政策调整，原告无法在约定的时间取得预期贷款，可视为原被告订立合同基础的丧失，合同不能履行不能归责任何一方，原被告双方均不构成违约，无需承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。所以被告作为卖方已收取的定金3万元应予以退还。

       【本案例根据国晖律师事务所（2014）MS 670-7373-11304档案编写】