约定的违约金过高法院可酌定减少       【案    由】 房屋买卖合同纠纷
      【案情简介】
       原告温某，女，1983年8月15日出生，住所地：深圳市罗湖区xx路xx花园x栋xxx房。
       被告李某，女，1965年9月12日出生，住所地：深圳市福田区xx新居x栋xxx。
       第三人：某地产代理（深圳）有限公司，法定代表人：赖某，住所地：深圳市福田区xx路xxxx大厦xx楼。
       原告诉称，2009年5月24日，原告通过第三人的介绍与被告签署了《二手房买卖合同》。双方在合同约定，原告购买被告所有的位于深圳市罗湖区的一处物业，成交价为118万元。合同第三条约定，原告同意在本合同生效之日起2日内直接向被告支付定金2万元，在本合同生效后10日内向被告支付定金3万元，该定金交由第三方监管，原告将定金支付给监管方或打入被告已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为被告本人已收取定金，被告应向原告出具定金收据，被告拒绝出具定金收据的，不影响定金的生效。合同第四条约定，原告应在2009年6月3日之前支付首期款，首期款由原告与被告指定的银行或其他第三方进行资金监管，被告必须配合原告于付款之日前三个工作日内到上述机构办理监管手续并签署一切相关文件。合同第六条约定，该房产处于抵押状态，被告同意于本合同生效之日起30日内（含当日），自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用。合同第十一条约定，如被告逾期履行义务超过10日，原告可解除合同，并选择项要求被告支付转让成交价百分之十五的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。
       合同签订后次日即2009年5月25日，原告向被告支付了定金2万元。之后原告催被告去办理监管首期款手续并签署相关文件，但被告一直不予配合。2009年6月15日，原告委托第三人催促被告履行签署办理监管首期款文件的义务，但被告拒绝履行，并提出增加房产价格才卖的无理要求。被告也没有按合同约定于2009年6月25日前办理注销房产抵押手续，并将房产证原件交给办理过户使用的第三方。2009年9月20日，原告委托某律所向被告发出了终止合同，要求被告返还定金、承担违约责任的联系函，但被告仍然置之不理。由于被告的行为已经构成了根本违约，致使合同无法履行，给原告造成了较大损失，应当承担违约责任。原告遂委托国晖律师向法院提起诉讼，请求判令：1.被告返还定金2万元；2.被告支付违约金17.7万元；3.被告承担本案的诉讼费。
       被告辩称，原告无故拒不支付3万元定金，违约在先，被告积极履行合同，没有违约，故原告的上述诉讼请求没有法律和事实依据，请法院驳回诉讼请求。
       第三人辩称：1.二手房买卖合同合法有效，被告未依据合同约定履行相关义务应承担相应的违约责任；2.根据合同约定，在签订合同当日2009年5月24日，原告依据合同向被告支付定金2万元，在本合同签订生效后10日内，原告又向被告支付定金3万元，原、被告及第三人三方约定该定金交由第三人托管，但第三人多次通知被告签收该笔定金，被告以种种理由拒绝签收该笔定金。
      【争议焦点】
       原告是否在合同生效后十日内向被告支付3万元定金即原告是否违约在先。
      【处理结果】
       深圳市罗湖区人民法院作出如下判决：
       一、被告应于判决生效之日起十日内向原告返还定金2万元；
       二、被告在本判决生效之日起十日内向原告支付违约金2万元；
       三、驳回原告的其他诉讼请求。
      【相关规定】
       一、《民法通则》
       第八十五条 合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
       第一百零六条第一款 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
       二、《合同法》
       第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
       第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
       第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
       约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
       当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
      【案例评析】
       原告与被告签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，签约各方应按照合同的约定履行各自义务。合同生效后，原告支付了定金2万元，但被告没有按照合同约定的时间配合原告共同办理资金监管手续，也没有继续履行合同的其他义务。被告主张原告未按合同约定在合同生效后十日内支付定金3万元，以原告违约在先为抗辩理由。但第三人称，在本合同签订生效后10日内，原告又向被告支付定金3万元，但第三人多次通知被告签收该笔定金，被告以种种理由拒绝签收该笔定金。所以原告没有违约，被告的抗辩主张无事实依据，不予采信。
       被告的行为致使原告无法实现合同目的，故被告已构成违约，应当承担相应的违约责任，原告有权要求被告返还其已支付的定金，并要求被告支付违约金。合同约定的违约金为房产实际成交价的15%，违约金约定的数额过高，且原告没有提交被告违约造成其实际损失的证据材料，因此从公平原则出发，应依法对违约金的数额予以适当减少，被告应向原告支付违约金2万元，对原告的诉讼请求，应予以支持。

      【本案例根据国晖律师事务所（2014）MS 671-7374-11305档案编写】