一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款       【案    由】 房屋租赁合同纠纷。
      【案情简介】
       原告：深圳市某运营管理有限公司，法定代表人：陈某，住所地：深圳市福田区xx北路xx体育场x层x区。
       被告一：深圳市某贸易有限公司某酒廊俱乐部，负责人：简某，住所地：深圳市福田区xx北路xx体育场x区x号-x区xx号。
       被告二：深圳市某贸易有限公司，法定代表人：简某，住所地：深圳市福田区xx北路xx体育中心x-xx。
       原告诉称：2011年10月26日，原告与被告一签订了一份《房屋租赁合同书》及《补充合同》，之后于2011年12月3日双方又签订了五份《房屋租赁合同书》及《补充合同》。合同约定被告一租用原告五个位置的房产，租赁租金每月分别为56000元、4400元、5440元、2200元、1250元、11200元，租赁期限均为2011年10月1日至2014年12月31日止。合同第九条约定，出现下列情形之一的，原告可不予返还租赁保证金：1.被告一在租赁期内无按时缴付租金，拖欠原告房租、水电费等费用，或者双方存在房屋租赁等纠纷；2.被告一在租赁期内损坏原告房屋和其他设施等财物；3.被告一在租赁期内违反双方签订的合同中的各项约定。合同第十条约定，被告一按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费等。合同第十八条约定，被告一拖欠租金达十五天以上，原告有权解除合同，并要求被告一支付违约金，上述六份合同约定的违约金数额合计为350000元。《补充合同》第二十条约定，因被告一违约而导致产生纠纷诉诸法院，由此而产生的诉讼费、律师费、公告费、评估鉴定费等原告为维权而产生的所有相关费用，均由被告一承担。
       被告一是被告二的分公司。
       合同签订并生效后，原告依约履行了义务，但被告一自2012年1月开始拖欠房屋租金等费用，至2013年3月被告一已拖欠房屋租金、管理费及水电费共计1246446.44元。原告多次向被告一追讨租金未果，为维护自身合法权益，遂委托国晖律师向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原告与被告一签订的六份《房屋租赁合同书》及《补充合同》，原告收回出租的房屋；2.被告一向原告支付房屋租金及管理费（2012年1月至2013年3月）1160120元、水电费（2012年9月至2012年11月）86326.44共计1246446.44元（暂计至2013年3月），之后产生的房屋租金等费用计至被告一实际搬出所占用房屋的日期为止；3.原告不予返还被告一的租赁保证金合计181298元及由被告一向原告支付违约金280000元；4.被告一向原告支付其因维权而产生的律师费用55000元；5.被告二对被告一的所有债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由被告承担。
       被告一辩称：1.关于原告的第一项诉求，被告请求法庭暂不判令解除原告、被告一的《房屋租赁合同书》及《补充合同》，因被告一正在找下一家出租房屋；2.对原告主张被告一拖欠的租金、物业管理费等费用予以确认，双方的房屋租赁关系事实存在；3.关于租赁保证金和违约金，合同第十八条明确约定只能选择租赁保证金和违约金其中一项，原告已经选择了违约金条款，所以不能没收被告一的租赁保证金；4.关于律师费，虽然合同有约定，但没有相关明确的法律规定，请求法院依法认定。
      【争议焦点】
       一、原告能否既没收被告一的租赁保证金又要求其支付违约金；二、《房屋租赁合同书》中关于律师费的约定是否有法律依据。
      【处理结果】
       深圳市福田区人民法院作出如下判决：
       一、解除原告与被告一签订了六份《房屋租赁合同书》及《补充合同》；
       二、被告一应于本判决生效之日起十日内向原告返还租赁房屋；
       三、被告一应于本判决生效之日起十日内支付原告2012年1月至2013年3月的租金及管理费1160120元、2012年9月至11月的水电费86326.44元；
       四、被告一应于本判决生效之日起十日内支付原告违约金280000元；
       五、被告二应对被告一的上述债务承担连带清偿责任；
       六、驳回原告的其他诉讼请求。
      【相关规定】
      《中华人民共和国合同法》
       第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
      依法成立的合同，受法律保护。
       第九十三条第二款 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
       第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
       第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
      【案例评析】
       原告与被告一签订的《房屋租赁合同书》及《补充合同》主体适格、意思表示真实、内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。原告依约交付了租赁房屋，被告一自2012年1月开始拖欠租金，已远远超过合同约定的支付租金期限，构成违约，应依法承担相应的违约责任。原告请求解除双方签订的《房屋租赁合同书》并收回涉案房屋，符合合同约定，应予以支持。《补充合同》作为《房屋租赁合同书》的从合同，在主合同解除后，也应一并解除。原告请求被告一支付2012年1月至2013年3月的租金及管理费1160120元、2012年9月至11月的水电费86326.44元，具有事实和法律依据，应予以支持。关于2013年3月之后的租金等费用，因涉案房屋被查封，原告何时能够实际收回尚不确定，原告可待实际收回房屋之后另行主张，本案暂不予处理。
       根据《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告同时请求没收租赁保证金和违约金，不符合法律规定，且被告一在答辩中表示“原告已经选择了违约金条款，所以不能没收租赁保证金”，结合双方当事人的意思表示和法律规定，认定被告一应按照合同约定支付原告违约金280000元，但原告不得没收租赁保证金。
       原告请求被告支付律师费，虽有合同依据，但缺乏明确的法律依据，故不被法院支持。被告一作为被告二的分支机构，在其不能清偿债务时，应由被告二承担补充清偿责任。

      【本案例根据国晖律师事务所（2014）MS 617-7320-11237档案编写】