承租人逾期不支付租金，出租人可以解除合同       【案    由】 房屋租赁合同纠纷。
      【案情简介】
       原告：深圳市某股份合作公司，法定代表人：刘某，住所地：深圳市龙岗区XX街道XXX社区XX路XX号X楼。
       被告：某文具包装制品（深圳）有限公司，法定代表人：陈某，住所地：深圳市龙岗区XX街道XXX社区XXX工业区XX路X号。
       原告诉称：2006年10月18日，原、被告签订一份《房产租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区的一处房产租赁给被告开办工厂，合同期限从2006年10月16日至2011年10月15日，租金约定：头三年（即2006年10月16日至2009年10月15日）每月租金81036元，后两年（即2009年10月16日至2011年10月15日）每月租金为84412.5元。被告必须于每月15日前付清当月租金给原告。但被告自2010年5月起无故拖欠原告租金，截止至2011年2月被告共拖欠原告租金762403.5元，其中2010年5月租金尚欠2691元，2010年6月至2011年2月每月租金84412.5元均拖欠。被告拖欠租金的行为已构成违约，为维护自身合法权益，原告遂委托国晖律师向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告双方签订的《房产租赁合同》；2.原告无需返还被告租赁押金150000元；3.被告支付原告租金762403.5元（暂计至2011年2月，并应计至被告实际付清之日止）及逾期付款利息（从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告实际付清款项之日止）；4.被告承担本案诉讼费用。
       被告辩称：被告交付的15万元租赁押金应在被告所欠租金里予以抵扣。
      【争议焦点】
       原告是否无需返还被告租赁押金。
      【处理结果】
       深圳市龙岗区人民法院作出如下判决：
       一、解除原、被告于2006年10月18日签订的《房产租赁合同》；
       二、被告应于本判决生效之日起三日内向原告支付截止到2011年3月所欠的租金596816元及利息（以596816元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2011年2月21日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）；
       三、被告应从2011年4月起按每月租金84412.5元的标准支付原告房屋使用费及利息（以每月应付使用费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从各月应付使用费之日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）；
       四、驳回原告的其他诉讼请求。
      【相关规定】
       一、《中华人民共和国民法通则》
       第一百零八条 债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。
       二、《中华人民共和国合同法》
       第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
       第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
      （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
      （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
      （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
      （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
      （五）法律规定的其他情形。
       第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
       第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
       第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
       三、《中华人民共和国民事诉讼法》
       第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
      【案例评析】
       原、被告于2006年10月18日订立的《房产租赁合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同。被告长期未按合同约定支付租金，其行为已构成根本违约。根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。故原告诉请解除双方签订的《房产租赁合同》，于法有据，被法院支持。
       被告已交付租赁押金15万元，原告可以不予返还，但应在被告所欠其租金里面予以抵扣。被告在原告起诉之后支付了部分租金给原告，故到2011年3月为止被告尚欠原告租金746816元，扣减被告交付的租赁押金15万元后，被告尚欠原告租金596816元，被告应予以偿付。《房产租赁合同》被法院判决解除，因此双方的权利义务于2011年3月租赁关系终止，此前，被告应支付拖欠租金，此后，如果被告继续占用出租房屋，不能免除被告的占用房屋的使用费，因此，应向原告支付房屋使用费，即从2011年4月起按合同约定的每月租金84412.5元的标准支付租赁合同解除后的房屋使用费，直至被告搬离原告的房屋时止。
       原告诉请被告支付逾期付款利息，从起诉之日（即2011年2月21日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计至被告实际付清款项之日止，于法有据，被法院支持。

      【本案例根据国晖律师事务所（2011）MS471-3741-5772档案编写】