约定的违约金过分高于造成损失的，法院可予以适当减少       【案    由】 房屋买卖合同纠纷。
      【案情简介】
       原告（反诉被告）张某，男，1964年4月4日出生，住所地：深圳市罗湖区XXX路XX公寓XX栋XXX号。
       被告（反诉原告）白某，女，1974年5月23日出生，住所地：北京市朝阳区枣子营南里X楼XXX号。
       第三人：某地产代理（深圳）有限公司，法定代表人：赖某，住所地：深圳市福田区XX路XXXX大厦X楼。
       原告诉称：原告与被告于2010年12月29日签订《房地产买卖合同》，双方约定：被告向原告购买位于深圳市罗湖区深南东路的三套房产，购房总价款共计15198442元；被告应当在签署合同时向原告支付定金20万元，在合同签订后五日内（即2011年1月3日前）支付定金余额130万元，于2011年2月11日之前支付购房首期款610万元并办理资金监管手续；如被告未按合同约定的期限履行义务超过十日，则原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收被告已支付的定金。但被告在合同签订当日支付了20万元后，直至2011年1月7日才支付部分定金55万元，剩余定金75万元直至2011年2月25日才监管于银行账户。原告认为，被告迟延履行超过十日，构成违约，原告有权解除合同并追究其相应违约责任。为维护自身合法权益，原告遂委托国晖律师向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告双方于2010年12月29日签订的《房地产买卖合同》；2.被告向被告支付违约金3039688.4元；3.被告承担本案诉讼费用。
       被告反诉称：《房地产买卖合同》签订后，被告依约支付了购房定金共计150万元，其中75万元由原告托管于第三人处，另外75万元监管于银行账户。合同签订后，被告已履行申请按揭手续，且已获得按揭银行出具的贷款承诺书，同时，被告还积极与原告签订《二手楼交易资金监管协议》，将首期款及剩余定金存入监管账号。《房地产买卖合同》约定，原告应于合同签订后35日内（即2011年2月2日前）办理赎楼手续，如原告逾期履行超过十日，被告可解除合同并选择要求原告支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还被告已支付的定金。然而，原告拒不办理赎楼手续，且明确告知被告要求涨价，否则拒绝继续交易。被告多次致函原告要求继续履行合同，均遭到拒绝。原告迟延履行合同义务超过十日，应承担相应的违约责任。被告遂向法院提起反诉，请求判令：1.解除原、被告双方于2010年12月29日签订的《房地产买卖合同》；2.原告向被告返还其托管于第三人处的75万元定金；3.原告向被告支付违约金3039688.4元；4.原告承担本案诉讼费用。
       第三人述称：原、被告双方在2010年12月29日经第三人居间签订关于涉案房产的买卖合同，同时合同约定定金为150万元，其中75万元托管于第三人，另外75万元在银行托管。现托管于第三人处的定金为75万元，第三人依据法院生效判决处理该笔定金。
      【争议焦点】
       一、原告是否违约；二、被告是否违约。
      【处理结果】
       深圳市罗湖区人民法院经过审理，认为被告构成违约，原告不构成违约，并作出如下判决：
       一、解除原告与被告于2010年12月29日签订的《房地产买卖合同》；
       二、被告于本判决生效之日起10日内向原告支付违约金759922元；
       三、第三人于本判决生效之日起10日内向被告返还定金75万元；
       四、驳回原告的其他诉讼请求；
       五、驳回被告的其他反诉请求。
      【相关规定】
       一、《中华人民共和国合同法》
       第四十四条第一款 依法成立的合同，自成立时生效。
       第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
       第六十七条 当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
       第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
      （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
      （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
      （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
      （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
      （五）法律规定的其他情形。
       第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
       第一百一十四条第二款 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
       二、《民事诉讼法》
       第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
      【案例评析】
       原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应严格按照合同约定履行义务。鉴于原、被告双方均提出请求解除合同的诉讼请求，法院对原、被告的该诉请予以支持。
       一、关于原告是否违约。根据合同约定，被告应在合同签订后5日内即2011年1月3日前支付定金余额130万元，而原告应在合同签订后35日内即2011年2月2日前办理赎楼手续。根据合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。合同签订后，被告迟延履行义务，直至2011年2月25日才付清全部定金。因此，在被告未履行完支付定金的义务之前，原告有权拒绝被告相应的履行要求。故原告未按合同约定时间办理赎楼手续不构成违约。
       二、被告是否违约。根据合同约定，被告应当在签署合同时向原告支付定金20万元，在合同签订后五日内（即2011年1月3日前）支付定金余额130万元。但被告在合同签订当日支付了20万元后，直至2011年1月7日才支付部分定金55万元，剩余定金75万元直至2011年2月25日才监管于银行账户。被告未按合同约定时间履行支付定金的义务，且迟延履行超过十天，构成违约，应承担违约责任。鉴于原、被告约定的违约金标准即转让成交价的20%过高，且被告在履约过程中并无主观恶意，被告的违约行为也并未对原告造成较大的损失，从公平原则出发，法院依法对违约金标准予以适当调整，被告应向原告支付转让成交价5%的违约金承担违约责任，故被告应向原告支付违约金759922元。由于原告选择适用违约金条款而非没收定金的条款，故原告应将被告支付的定金返还被告，因被告支付给原告的75万元定金托管于第三人处，故第三人应当向被告返还定金75万元。

      【本案例根据国晖律师事务所（2012）MS60-4860-7454档案编写】