当事人之间订立有关转让不动产物权的合同， 自合同成立时生效       【案    由】 房屋买卖合同纠纷
      【案情简介】
       原告（反诉被告）李某，男，1963年1月7日出生，住所地：广东省五华县XX镇XX村中心。
       被告（反诉原告）刘某，男，1953年10月2日出生，住所地：湖南省岳阳市岳阳楼区XXX路XX港X组。
       原告诉称：2009年3月12日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋转让协议》，2009年4月2日经过广东某律师事务所见证，被告自愿将现登记在深圳市南山区某工业发展公司名下、经湖南省岳阳市中级人民法院于2008年11月20日作出《民事裁定书》裁定归被告所有的位于深圳市南山区的一套房产的所有权以价款人民币239万元转让给原告。《房屋转让协议》第五条约定，原告在签订协议之时支付购房定金100万元，余款139万元于2009年5月12日前付清。原告按照协议约定已经于2009年4月2日付清全部房款，被告写收据确认了收取原告的房屋转让款的事实。依据《房屋转让协议》第七条约定，原告付清全部购房款之日，房屋的所有权归原告所有。从订立合同后被告将房屋移交原告时，原告取得了房屋的所有权和使用权至今。现因深圳市房产涨价等原因，被告意欲要回其房屋，并于2011年3月通过湖南某律师事务所向原告发函，希望与原告解除房屋买卖合同，并不断打电话干扰原告。被告没有商业诚信的行为，严重影响原告正常的经营和生活，遂委托国晖律师向法院提起诉讼，请求判令：1.确认原、被告签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.被告协助原告办理房产过户手续；3.被告支付原告不协助办理房产证的违约金2万元；4.被告承担本案诉讼费。
       被告反诉称：湖南岳阳市中级人民法院因被告与岳阳市某棉麻蚕茧总公司的借贷纠纷作出民事裁定书，将涉案房产裁定给被告抵偿债务，被告无法办理产权变更登记和补交土地出让金，涉案房产登记在深圳市南山区某工业发展公司名下，土地性质为行政划拨土地。2008年12月1日，被告将涉案房产出租给原告开办维修厂，后因原告拖欠租金，被告于2009年3月12日、4月2日与原告签订了《房屋转让协议》，将涉案房产低价出让给原告。原告在支付部分购房款后曾多次要求以不合法的方式转移房屋产权和明确拒绝支付余款。被告于2011年3月10日委托湖南某律师事务所发出《律师函》，要求解除双方2009年3月12日、4月2日签订的无效转让协议。2010年12月1日，原告接受被告的委托将涉案房产出租给顺丰速运，租金每月52940元。依据《房屋登记法》和《房地产管理法》的规定，被告无法将依据生效裁定取得的包含行政划拨土地在内的涉案房产转让给原告，因此双方签订的《房屋转让协议无效》，无效合同自始无效，故原告应当在收到《律师函》后向被告给付占用涉案房产期间的使用费和代收顺丰速运的租金。为维护被告的合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：1.确认原、被告签订的《房屋转让协议》无效；2.原告支付被告2009年3月12日至2009年11月30日期间的房屋使用费472874元；3.原告承担本案的全部诉讼费用。
       原告（反诉被告）辩称：1.《房屋转让协议》合法有效。被告在转让涉案房产时，已凭湖南省岳阳市中级人民法院的调解书和执行裁定书取得了涉案房产的产权，拥有合法产权后将房屋出让，无法律规定需要将房屋登记后方可生效，本案中的《房屋转让协议》生效且受法律保护。2.无法律规定房屋转让仅限于登记，通过司法程序变更房屋所有权是合法的。3.被告在反诉请求中要求原告支付房屋使用费没有事实和法律依据，双方签订的《房屋转让协议》第五条第五款约定，原告在交清全部购房款之后，房屋的所有权归原告所有，原告在2009年4月2日已全部给付了购房款，所以房屋的使用权依约定归属原告，故原告未拖欠被告在反诉中提出的房屋使用费。综上，请法院驳回被告的反诉请求，支持原告的诉讼请求。
      【争议焦点】
       原、被告签订的《房屋转让协议》是否合法有效。
      【处理结果】
       深圳市南山区人民法院作出如下判决：
       一、原告与被告于2009年3月12日签订的《房屋转让协议》为有效合同；
       二、驳回原告的其他诉讼请求；
       三、驳回被告的全部反诉请求。
      【相关规定】
       一、《物权法》
       第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
       依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
       第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
       二、《合同法》
       第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
       第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
      【案例评析】
       根据湖南省岳阳市中级人民法院作出的《民事裁定书》裁定将涉案房产交付给被告抵偿债务，被告虽未办理房地产权登记，但被告依据该《民事裁定书》而与原告签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规关于合同效力的强制性规定。根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故该《房屋转让协议》自合同成立时生效。对于原告诉请确认该《房屋转让协议》有效的诉讼请求，应予以支持。对于被告诉请确认该协议无效的反诉请求，不被法院支持。
       关于原告要求被告协助其办理涉案房产的过户手续的诉讼请求，虽然涉案房产通过法院裁定的方式已经实际交付给被告，但涉案房产尚未办理产权登记，被告协助原告办理涉案房产的过户手续的条件尚未成就，故对于原告的该项诉讼请求，不被法院支持。关于原告诉请被告支付不协助办理房产证违约金2万元的诉讼请求，同样因被告协助原告办理涉案房产的过户手续的条件尚未成就，且双方并未就迟延办证违约金进行约定，故对于原告的该项诉讼请求，不被法院支持。被告诉请原告支付涉案房产使用费的诉讼请求，因关于涉案房产的《房屋转让协议》为有效协议，故被告该项诉讼请求无事实依据，不被法院支持。

      【本案例根据国晖律师事务所（2013）MS 110-5893-9191档案编写】