没有代理权的行为只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任       【案    由】 房屋买卖合同纠纷。
      【案情简介】
       原告张某，女，1976年2月26日出生，住所地：广东省深圳市南山区XX路XXX号XXXX小区X栋XXX号。
       被告一张某，女，1980年1月23日出生，住所地：山西省太原市杏花岭区XX路XX号楼X楼X号。
       被告二：深圳市某置业顾问有限公司，法定代表人：朱某，住所地：广东省深圳市南山区XX工业大道XX大厦XXXX。
       第三人韩某，女，1956年7月18日出生，住所地：山西省保德县XX镇XXX村XX号。
       原告诉称：被告一委托第三人出售其名下所有的深圳市南山区的一处房产。2008年6月21日，原告、第三人与作为居间方的被告二共同签订了《房地产买卖居间合同》，三方约定，被告一将其位于深圳市南山区的一处房产出售给原告，售价143万元，并约定了履行的时间及方式等。合同约定，原告在签署本合同时向居间人被告二交购房保证金2万元，若被告一签署本合同，则原告授权被告二将已交纳的保证金以定金名义交被告一签收。合同同时约定买卖合同中的违约责任：如被告一逾期办理交付房产证原件、申请房地产转移登记超过5日，则原告有权单方面书面解除本合同，有权要求被告一承担双倍返还定金的违约责任。签约当晚，第三人签收了购房定金2万元，2008年6月25日，被告一补办了委托第三人卖房的委托书并在深圳市公证处做了公证后当面交给了被告二及原告，委托书载明第三人有权转卖涉案房产及签收包括定金在内的所有购房款等内容。合同签订后，原告依约支付定金，依约在2008年6月30日将首期房款409000元存入中国银行南头支行进行资金监管，但被告一拒绝配合原告办理资金监管及办理房产转让手续。经被告二及原告多次催告，被告一仍不履行合同义务或与原告协商处理。为维护自身合法权益，原告遂委托国晖律师向法院提起诉讼，请求判令：1.两被告向原告返还双倍定金4万元中剩余的2万元；2.案件受理费由两被告共同承担。
       被告一辩称：1.第三人与原告、被告二签订《房地产买卖居间合同》发生在被告一与第三人签订委托书之前，被告一事前未向第三人授权，第三人就涉案房产与他人签订合同的行为属无权代理，因此违约责任应由第三人承担；2.被告一并没有收到定金，第三人并没有把定金交付给被告一，原告请求返还定金的诉请既无合同约定，亦无法律规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
       被告二辩称：1.第三人在签署合同的当天已签收了原告支付的定金2万元，同时将该定金交由被告二托管；2.经原告多次请求，被告二向原告退还了定金2万元；3.购房定金是发生在买卖双方之间的一种法定担保方式，由此产生的双倍返还或没收的后果，应当由买卖双方自行承担，与作为居间方的被告二无关；4.《房地产买卖居间合同》合法有效，被告一通过公证书的形式追认了第三人的代理行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
       第三人未发表陈述意见。
      【争议焦点】
       一、第三人是否属于无权代理；二、《房地产买卖居间合同》是否合法有效。
      【处理结果】
       深圳市南山区人民法院经过审理，认定被告一应对第三人与原告、被告二签订《房地产买卖居间合同》的行为承担责任，并作出如下判决：
       一、被告一于本判决生效之日起十日内向原告返还定金2万元；
       二、驳回原告的其他诉讼请求。
      【相关规定】
       一、《中华人民共和国民法通则》
       第六十六条第一款 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
       二、《中华人民共和国担保法》
       第八十九条　当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
       三、《中华人民共和国民事诉讼法》
       第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
      【案例评析】
       第三人以被告一的名义就出售涉案房产签订《房地产买卖居间合同》及收取定金等行为之时虽未取得代理权，但之后被告一与被告二的工作人员到公证处办理了委托第三人出售涉案房产的公证书，应视为被告一对第三人出售涉案房产行为的追认。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，没有代理权的行为经过被代理人的追认后，被代理人应承担民事责任，因此被告一应对第三人与原告、被告二签订合同的行为承担责任。原告与两被告共同签订的《房地产买卖居间合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应当全面履行。
       该合同系混合合同，其中既包含了原告与被告一之间的房屋买卖关系，又包含了原告、被告一与被告二之间的居间合同关系。原告已按合同的约定办理首期款的资金监管手续，被告一未依约履行合同义务无合法依据，属违约行为。因此，原、被告未能正式履行合同的原因在于被告一，被告一应承担相应的违约责任，依约向原告双倍返还定金。因该违约是原告与被告一买卖合同关系中的违约，而不是原告、被告一与被告二之间的居间合同关系中的违约，原告要求被告二双倍返还定金的诉请既没有合同约定也没有法律规定，故不被法院支持。被告二已将托管的定金2万元返还给了原告，故被告一应向原告返还定金2万元。

      【本案例根据国晖律师事务所（2012）MS54-4854-7444档案编写】