卖方不能履行买卖合同的义务，承担违约责任 【案由】房屋买卖合同纠纷。

【案情简介】

原告朱某，女，1980年7月11日生，住所地：广东省深圳市福田区xx路xx号xxx栋xx楼。

被告孙某，女，1982年4月18日生，住所地：四川省西充县xx村xx号。

被告方某，男，1980年10月6日生，住所地：武汉市武昌区xx路xx号。

第三人xx地产代理（深圳）有限公司。

原告称：2014年4月25日，原告经第三人介绍与被告孙某、方某签署了《二手房买卖合同》、《资金托管协议》等文件，约定原告向被告孙某、方某购买其共同拥有的房屋，转让成交价1490000元。合同签订后，原告已于当天向被告孙某、方某支付购房定金人民币74000元，并在约定期限内支付人民币376080元进行资金监管和向按揭银行缴交按揭贷款申请资料。但被告却迟迟不办理赎楼手续。现被告因债务问题导致买卖标的被法院查封，买卖合同无法继续履行，被告的行为已构成根本违约，给原告造成重大的经济损失。为维护原告的合法权益，原告遂向人民法院提出诉讼请求，请求判决：1.请求判令被告孙某、方某立即向原告返还购房定金人民币74000元；2.请求判令被告孙某、方某按转让成交价的百分之二十向原告支付违约金人民币298000元；3.请求判令被告孙某、方某承担本案的诉讼费。（未诉请）原告委托国晖律师作为代理人参与诉讼。

被告孙某辩称：1.原告与被告在签订买卖合同之前，原告及第三人已经核实过涉案房产的权属状况是可以正常进行买卖的，在签署完二手房买卖合同之后，非因被告自身的原因，涉案房产被法院诉讼保全，经被告申请并与诉讼保全方沟通，其确认可以配合涉案房屋的买卖。因此，原告诉称的房屋买卖合同不能履行与事实不符，其无须承担违约责任。此外，在原被告双方签订的《二手房买卖合同》的第四条备注中明确说明：如买卖合同不能顺利履行，则由中介方承担责任。

被告方某没有提出辩论意见。

第三人xx地产代理（深圳）有限公司认为：《二手房买卖合同》第十四条备注条款第4项所指的中介方须承担责任是指如果是由于买方贷款的原因造成的，则由中介方负责，并没有说是如果卖方问题导致无法履行由中介方承担责任。

【争议焦点】

一、被告是否构成违约；二、违约金的数额。

【处理结果】

深圳市龙岗区人民法院作出如下判决：

一、被告孙某、方某于本判决生效之日起五日内向原告朱某返还定金74000元。其中，托管于第三人xx地产代理（深圳）有限公司处的人民币4000元，由第三人负责返还原告，其余人民币70000元由两被告迳付原告；

二、被告孙某、方某于本判决生效之日起五日内向原告朱某支付违约金人民币149000元；

四、驳回原告朱某的其他诉讼请求。

【案例评析】

本案属于因房屋买卖合同引发的纠纷，原告与被告孙某、方某签署的《二手房买卖合同》、《资金托管协议》是双方的真实意思表示，无违反法律法规的规定，合法有效。

一、关于是否违约的问题

原告于2014年4月25日，经第三人的介绍，与被告孙某、方某签订了《二手房买卖合同》、《资金托管协议》等文件，并于合同签订当天向两被告支付了定金74000元，且在约定的期限内支付人民币376080元进行监管和向按揭银行提交按揭贷款申请。原告作为买方已经履行了向两被告支付定金和首期的义务，由于涉案房产被查封导致合同无法履行，两被告作为售房方没有履行向原告交付房屋的义务。根据《合同法》第六十条的规定，两被告没有履行自己的义务已经构成了违约。

二、违约金与定金的选择

根据《合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，双方签订的《二手房买卖合同》里既有定金74000元的约定，又有违约金的约定，在被告违约的情况下，原告有权选择不适用定金条款而主张20%违约金的条款，但合同解除的情况下，原告支付的定金仍应予以返还。

三、关于违约金的数额问题

原告与被告于2014年4月25日签订的《二手房买卖合同》第五条约定：双方最晚不得迟于2014年5月30日签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户手续；第十一条约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求以转让成交价为基数按万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还原告付的定金。2015年5月5日涉案的两被告房产被法院查封，无法办理赎楼手续，也无法履行房屋买卖合同。故，买卖合同应予解除，被告应按合同约定向原告支付转让成交价20%的违约金。但根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构对约定的违约金予以调整本案中，法院调查得出原告约定的违约金过高于实际造成的损失，酌情调低违约金，判决被告支付原告违约金为149000元。

【相关规定】

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS0805档案编写】