未通知抵押权人即转让抵押物，该转让行为无效       【案由】房屋买卖纠纷。
      【案情简介】
       原告李某，女，1979年7月20日生，住所地：广东省紫金县xx组xx号。
       被告刘某，男，1973年8月10日生，住所地：福建省南安市xx组xx号。
       原告称：2004年11月1日，被告从开发商处购得一房。同日，被告与银行签订了《楼宇按揭抵押贷款合同》，向银行贷款。2007年3月2日，被告与原告以及中介公司签订了《房地产买卖合同》，原告系买方，被告系卖方，第二条约定“房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起80日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续并将房产证原件托管于经纪方作为办理过户手续之用”，第三条约定“买方需交纳定金5万元。”当日，原告交付了定金5万元给被告。8月13日，为帮助被告及时还清银行贷款，原告通过其弟李某某存入被告账户12000元。后原告获悉涉案房产已被深圳市龙岗区人民法院查封，查封期限为2007年9月10日至2009年9月9日，因此，原告无法实现房屋过户登记的合同目的。为维护原告的合法权益，遂向人民法院提起诉讼，请求判决：1.被告双倍返还原告定金共计10万元；2.被告偿还原告已付购房款12000元；3.被告承担本案的诉讼费用。
       被告未应诉答辩。
      【争议焦点】
       一、涉案合同是否有效？二、合同无效后，是否应返还因合同取得的财产？
      【处理结果】
       深圳市龙岗区人民法院判决如下：
       一、被告刘某应于本判决生效后5日内返还定金5万元给原告李某；
       二、被告刘某应于本判决生效后5日内返还已购房款12000元给原告李某；
       三、驳回原告李某的其他诉讼请求。
      【案例评析】
       本案是房屋买卖纠纷，原、被告于2007年3月2日签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，但根据《城市房地产管理法》的规定，涉案的房地产未办理房地产证，被告将该房产转让予原告，，违反了法律禁止性规定，故该合同不发生法律效力，对双方当事人不具有约束力。其次，涉案的房产处于抵押状态，但被告将该房产转让予原告并未通知抵押权人，根据《担保法》的规定”，被告将涉案房产转让给原告的行为无效。综上，原告与被告签订的《房地产买卖合同》系无效合同。根据《合同法》的规定，涉案合同无效，被告应当归还原告缴纳的定金5万元及已付的购房款12000元。由于原告主张双倍返还定金无事实依据和法律依据，法院未予支持。
      【相关规定】
       一、《中国人民共和国合同法》
       第五十二条第（五）项：有下列情形之一的，合同无效：
      （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
       第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
       二、《中国人民共和国担保法》                                  
       第四十九条第一款 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
       三、《中国人民共和国城市房地产管理法》
       第三十七条第一款第（六）项 下列房地产，不得转让：
      （六）未依法登记领取权属证书的。

            【本案例根据国晖律师事务所（2008）YHMS0107档案编写】