约定的违约金过分高于造成的损失的，可以予以适当减少       【案    由】房屋买卖合同纠纷。
      【案情简介】
       原告黄某，女，1987年6月26日生，住所地：湖南省石门县xx组xx号。
       被告钟某，男，1943年2月6日生，住所地：广东省深圳市宝安区xx巷xx栋。
       原告称：2013年8月10日，原、被告签订《房地产买卖合同》，原告购买被告名下位于罗湖区xx路xx号房产。原告按照约定先后两次向被告一共支付了8万元定金，并依约于2013年9月30日前往银行办理资金监管和支付首期款事项，当时被告也一并到场在《二手楼交易资金委托监管协议》上签名，但由于被告隐瞒房产系50年产权的事实，导致监管银行压缩贷款年限并由此提高首付款金额，最终监管协议因此而未能与银行签订。2013年10月8日，原告在与其他银行沟通并获得同意作监管和贷款的口头回复，原告便与中介公司连续两天通知被告前来签订资金监管协议，并办理支付首付款事宜，但被告拒绝配合。原告发函被告，善意告知被告一同办理资金监管，但被告置之不理，被告以上的种种行为，已明显的表示拒绝履行合同，其已构成不履行合同的法定状态，依法应当返还双倍定金。
       原告为维护自身的合法权益，遂向人民法院提起诉讼，请求判决：1.请求解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告立即双倍返还定金16万元；3.被告承担本案的诉讼费用。
       被告辩称：1.原告与被告签订的《房地产买卖合同》合法、有效，当事人应全面履行，但是原告未按合同约定支付首期款28万元，未获得银行的《贷款承诺书》，已经构成了根本违约，理应承担违约责任；2.原告明知不付首期款已违约，还先发制人单方面向被告发出通知要求解除合同，足以证明原告不继续履行合同，违约方明显在于原告；3.原告诉状中主张“被告故意隐瞒房产系50年产权的事实，导致监管银行压缩年限并由此提高首期金额，最终监管协议因此而未能与银行签订”为捏造事实；4.原告应向被告支付金额为房款的20%的违约金。
      【争议焦点】
       一、违约责任的承担方？二、违约金的数额？
      【处理结果】
       广东省深圳市罗湖区人民法院判决如下：
       一、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；
       二、驳回原告要求被告双倍返还定金人民币16万元并承担诉讼费用的诉讼请求。
      【案例评析】
       本案是房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性、禁止性规定，合法有效，故原告与被告应全面履行合同。
       关于违约方的问题。原告与被告的合同约定；“原告须付清首期，并在首期款付清之后完成全部银行按揭申请手续后，被告须无条件配合办理相关手续，否则视为违约”。在本案中原告缴纳了定金，但并未在2013年10月8日前缴纳首期款，未获得银行的《贷款承诺书》，是导致合同无法履行的根本原因，故违约方是原告。
       关于违约金的问题。在本案中，违约方是原告，原告应向被告支付违约金。由于被告并无较大的损失，被告要求原告支付的违约金为房款的20%，高于被告的损失，根据法律的相关规定，对于约定的违约金过分高于造成的损失的，违约金可以适当予以减少，则因被告已收取了原告的定金，违约金便酌情为定金金额。故原告无须再支付违约金给被告。
      【相关规定】
      《中国人民共和国合同法》
       第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
       法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
       第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
       第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
       约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
       当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

            【本案例根据国晖律师事务所（2013）YHMS1110档案编写】