因不可归责于当事人双方的事由导致合同无法履行的，收受方应当返还定金       【案    由】房地产买卖纠纷。
      【案情简介】
       原告（反诉被告）李某，女，1968年7月18日生，住所地：广东省五华县区xx村。
       被告（反诉原告）李某某，男，1977年4月12日生，住所地：广东省深圳市罗湖区xx路xx大厦。
       被告（反诉原告）姜某，女，1978年10月16日生，住所地：广东省深圳市罗湖区xx路xx大厦，两被告系夫妻关系。
       原告称：2010年4月8日，原告与被告签订了《二手房买卖合同》，约定将两被告所有的位于深圳市龙岗区xx号房屋出售于原告。同日，原告按合同约定向两被告支付了定金3万元。2010年4月17日，国家楼市调控新政策出台，受该政策影响，由于原告名下已有两套房产，原告在2010年4月30号前未能找到银行获得贷款。后原告要求与两被告解除合同及返还定金，两被告同意解除合同但拒绝返还定金。原告认为双方签订的上述合同合法有效，但因国家政策影响，合同订立后客观情况发生了重大变化，且在合同订立时无法预见而导致原告不能继续履行合同，合同目的不能实现。为维护原告的权益，特请求法院依法判令：两被告连带向原告返还定金3万元；二、本案的诉讼费用由两被告承担。
       两被告答辩并反诉称：2010年4月8日，原告与被告签订的《二手房买卖合同》约定成交价80万元及相应税费承担内容，原告应于2010年4月30日前向按揭银行提交按揭贷款申请资料，并配合银行审批。但实际原告在签订合同后对房屋不满意而反悔，未去银行按揭。4月30日期满后，被告多次催促原告付款履行合同义务，但原告表示不想买，要求退还定金，现原告起诉要求退还定金的行为已经表明其决定不再履行合同。原告所称的国务院10号文件及深府办2010第36号通知不属于不可预见的事由，而是原告应当承担的商业风险，对原告的付款履约能力没有影响，不属于可免责的情势变更范畴。原告未在约定的期限内付款 ，其行为已构成违约。为了维护两被告的合法权益，特请法院依法判令：1.解除原告与两被告之间的《二手房买卖合同》；2.原告向两被告支付违约16万元；3.原告承担本案的诉讼费用。
      【争议焦点】
       国家政策的调整是否属于免责事由？两被告是否应当返还定金？
      【处理结果】
       广东省深圳市龙岗区人民法院判决如下：
       一、解除原告与两被告之间的《二手房买卖合同》；
       二、被告姜某与被告李某某应于本判决生效之日起5日内向原告李某退还购房定金3万元；
       三、驳回被告姜某与被告李某某的其他反诉请求。
      【案例评析】
       本案系房地产买卖纠纷，原告系买方，两被告系卖方，双方签订《二手房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。合同签订后原告依约向两被告支付了定金3万元，由于国家及深圳房屋贷款政策变动，导致原告无法按合同约定获得购房贷款，以致于原告无法继续履行合同。房贷政策的出台是在2010年4月17日，而原告履行房贷的期限是2010年4月30日前，则房贷政策的调整属于出现不可归责于当事人双方的事由，原告与两被告均无过错，均无需对双方承担相关的民事责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用的法律若干问题的解释》的规定，原告因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，原告可以请求解除合同，两被告应当将收受的3万元定金返还原告。
      【相关规定】
       一、《中华人民共和国合同法》
       第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
       第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
       第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
      （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
      （五）法律规定的其他情形。
       二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用的法律若干问题的解释》
       第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
       三、《国发10号文》（2010年04月17）
       对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
       要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款

            【本案例根据国晖律师事务所（2011）YHMS0196档案编写】