收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金       【案    由】房地产买卖纠纷。
      【案情简介】
       原告张某某，女，1976年2月26日生，住所地：广东省深圳市南山区路xx号。
       被告张某，女，1980年1月23日生，住所地：山西省太原市杏花岭xx楼xx号。
       被告深圳市xx置业顾问有限公司，法定代表人：朱某，住所地：深圳市南山区xx大厦xx号。
       第三人韩某，女，1956年7月18日生，住所地：山西省保德县关东镇xx号。
       原告称：被告张某委托第三人出售其名下所有的深圳市南山区xx房产。2008年6月21日 ，第三人作为被告张某的代理人、被告深圳市xx置业顾问有限公司作为居间合同方，与原告共同签订了《房地产买卖合同》，三方约定，被告张某将位于深圳市南山区xx房产出售给原告，售价为人民币143万元，并约定了履行时间及方式等。签约当天，第三人签收了购房定金2万元，2008年6月25日，被告张某补办了委托第三人卖房委托书并进行了公证后交给了被告深圳市xx置业顾问有限公司及原告，委托书载明第三人有权转卖涉诉房地产及签收定金在内的所有购房款等内容。2008年6月30日原告将首期房款人民币409000元存入指定银行进行资金监管，但被告张某拒绝配合原告办理资金监管及办理房地产转让手续。经被告深圳市xx置业顾问有限公司和原告多次催告仍不履行合同义务。被告张某的行为已构成违约，应承担违约责任。据此，为维护原告的权益，遂向法院提起诉讼，请求判令：1.两被告向原告返还双倍定金人民币4万元中的人民币2万元；2.两被告承担本案诉讼费用。
       被告张某辩称：第三人和被告深圳市xx置业顾问有限公司与原告签订《房地产买卖合同》时，被告张某事前并未向第三人授权，事后并未进行追认，因此第三人属于无权代理；被告张某并未收到定金，原告请求返还定金的请求既无合同约定，也无法律规定。综上，被告请求驳回原告对被告的诉讼请求。
       被告深圳市xx置业顾问有限公司辩称：第三人在签署合同当天已签收原告支付的定金2万元，同时将定金交被告深圳市xx置业顾问有限公司托管；经原告多次请求，被告深圳市xx置业顾问有限公司向原告退还了定金2万元；购房定金是发生在买卖双方之间的一种法定担保方式，由此产生的双倍返还或没收的后果，应当由买卖双方自行承担，与作为居间方的被告深圳市xx置业顾问有限公司无关；涉诉合同合法有效，被告张某通过公证书的形式追认了第三人的代理行为。综上，请求驳回原告对被告深圳市xx置业顾问有限公司的诉讼请求。
      【争议焦点】
       一、第三人的代理行为是否获得了被告张某的追认；二、被告张某是否应当作为被代理人承担相应的责任；三、被告张某、被告深圳市xx置业顾问有限公司是否应当返还双倍定金。
      【处理结果】
       深圳市南山区人民法院判决如下：
       一、被告张某于本判决生效之日起十日内向原告返还定金人民币2万元；
       二、驳回原告的其他诉讼请求。
      【案例评析】
       本案系房地产买卖纠纷，被告张某委托第三人将其涉诉的房屋出售，虽然第三人在签订房买卖合同及收取定金时未取得代理权，但之后被告张某补办了委托书并进行了公证，被告张某的行为应视为被告张某对第三人出售涉诉房屋行为的追认，根据《民法通则》的规定，被告张某作为被代理人应当承担民事责任。故原告与两被告签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，各方当事人应当履行合同中的义务。合同中约定的定金是购房定金，系立约定金。在合同的履行方面，原告已按照合同约定办理首期款的资金监管手续，完成了合同中的义务；被告张某未依约配合原告办理资金监管和房产转让手续，未履合同义务是违约行为，被告张某应当承担相应的违约责任。根据《担保法》的规定，被告张某应当向原告双倍返还定金。由于被告深圳市xx置业顾问有限公司已返还了2万元定金，故被告张某只需向原告支付2万元。基于原告对被告深圳市xx置业顾问有限公司双倍返还定金的诉讼请求没有事实依据和法律依据，法院没有予以支持。
      【相关规定】
       一、《中华人民共和国民法通则》
       第六十六条第一款 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
       二、《中华人民共和国担保法》
       第八十九条　当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

            【本案例根据国晖律师事务所（2008）YHMS83档案编写】