口头通知也可视为履行通知义务       【案    由】房地产纠纷。
      【案情简介】
       原告广某，女，1963年4月16日生，住所地：日本东京xx号。
       被告广州xx实业有限公司，法定代表人：郑某，住所地：广州市越秀区xx广场xx室。
       原告称：2009年7月25日，我与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定我购买广州市珠海区xx单位房，总金额是743863元，卖方须于2009年10月18日前将本合同标的物的房屋交付买方使用。卖方向买方交付房屋时，应当向买方发出交楼通知书。合同第十四条约定：卖方如未能按规定期限交房，卖方自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向买方支付违约金。第十六条约定：买方应在接到收楼通知书之日起3日内对该房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该房；买方认为该房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。合同签订后，我依约向被告支付了购房款。2009年12月4日，被告才信函通知我于2009年12月12日之前办理收楼。当我按照上述合同约定就房屋交付标准提出书面异议后，被告并未就异议部分作出书面答复和处理意见。根据上述合同约定，该房屋视为未交付。后虽经我多次以信函方式催促交楼，但被告未予理睬。涉案房产至今未交付给我使用。故请求法院判令：1.被告向我支付延期交房违约金67691.53元；2.被告承担本案的诉讼费用。
       被告辩称：我方于2009年9月10日电话通知原告：提前收楼申请已经通过，可收楼。原告不仅主动提出无需向其另行邮寄《收楼通知书》，还表示会前往收楼。据此，我方认为收楼通知已经送达。原告提前验收房屋、完成实质收楼行为后，并未对其所购买的房屋提出不符合交付标准或条件之书面异议。根据合同约定，原告应当在验收后2日内以书面形式一次性提出房屋不符合交付标准或条件的异议，逾期不提出视为同意接收该房屋。因此，原告已于2009年9月16日通过个人自愿行为完成实质收楼。综上，我方无违约行为，原告的诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，依法应当予以驳回。
      【争议焦点】
       被告是否履行了通知收楼的义务？原告是否完成实质收楼？
      【处理结果】
       广东省广州市海珠区人民法院判决如下：
       驳回原告广某的诉讼请求。
      【案例评析】
       原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。
       关于被告是否履行了通知收楼的义务的问题。2009年9月10日被告以电话即口头的形式通知原告提前收楼，原告在收到通知后进行验收、完成实质收楼行为后，并未对其所购买的房屋提出不符合交付标准或条件之书面异议。因此被告虽未向原告发出书面收楼通知书，但原告对被告电话通知并未提出异议，应视为被告履行了通知原告收楼的义务。故被告已经履行了通知收楼的义务。
       关于原告是否完成实质收楼的问题。原告在收到被告发出收楼通知后，对涉案房屋进行验收，在验收期限届满起2日后未以书面的形式提出异议。依据双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十六条的规定，原告逾期不提出异议的，视为同意接收该房屋。因此，原告未提出异议的行为应视为其同意接收涉案房屋，原告已完成实质收楼。
      【相关规定】
      《中华人民共和国合同法》
       第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
       第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

            【本案例根据国晖律师事务所（2010）YHMS0148档案编写】