合同解除是由第三人导致的，合同双方互不承担违约责任       【案    由】房地产纠纷。
      【案情简介】
       原告（反诉被告）张某，女，1991年2月1日生，住所地：广东省深圳市罗湖区xx街xx栋。
       被告（反诉原告）桂某，女，1976年5月1日生，住所地：广东省深圳市罗湖区xx花园xx号。
       第三人xx地产代理有限公司，法定代表人：赖某，住所地：广东省深圳市福田区xx大厦xx楼。
       原告称：原告因资金紧张，通过第三人居间出售自己所有的房屋。2010年7月16日原、被告在第三人的居间下签订了《二手房买卖合同》。该合同约定：被告购买原告位于深圳市罗湖区xx单位的房产，成交价为140万元，被告应在合同生效当日交付定金1万元，并在合同生效后3日内再支付定金2万元，如买方未按照合同约定的期限履行义务，且违约履行超过5日，卖方可解除合同，并选择要求买方支付转让价20%的违约金，合同自双方签字之日起生效。合同签订后，被告没有按照合同约定交付定金，为此，原告发函给被告，要求协商违约处理的事宜，但被告一直置之不理。现被告的行为已经违反了合同约定，构成违约，被告应当承担相应的违约责任。故原告特向法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方签订的《二手房买卖合同》；2.被告支付违约金人民币28万元；3.被告承担本案的诉讼费用。
       被告反诉并答辩称：因张某某代理原告签署《二手房买卖合同》时并未取得合法的授权委托书，因此原告与被告签订的合同无效；被告仅逾期一日交付定金1万元，并不是原告所称的超过5日，不符合合同约定的原告可单方解除合同的情形；原告与第三人并未提供原告的真实信息资料，被告无法确定原告的身份真实性，故被告暂缓支付定金有充分的理由；被告签订合同后一直未收到合同原件，直至2010年7月20日才收到合同原件。综上，原告及张某某以各种欺诈手段，为恶意取得违约金而违约解除合同，理应承担相应的违约责任。为此，被告提出反诉，请求判令：原告立即向被告支付违约金人民币28万元，并承担本案的诉讼费用。
       第三人答辩称：原告与被告签署的合同不是原告本人签署的，是张某某签署的。2010年7月16日原告在签订合同时对合同进行了修改，但并未与被告进行磋商。原告在签订合同后未能及时将合同原件送给被告是原告的过错。但被告未能在合同约定的时间内交付定金是被告的过错。
      【争议焦点】
       导致合同解除的原因？承担违约责任方？
      【处理结果】
       广东省深圳市罗湖区人民法院判决如下：
       一、解除原告张某与被告桂某签订的《二手房买卖合同》；
       二、驳回原告张某的其他诉讼请求；
       三、驳回被告桂某的反诉请求。
      【案例评析】
       关于导致合同解除的原因的问题。第三人在明知张某某并非业主，且未取得业主书面授权的情况下，仍然撮合张某某与被告签订房屋买卖合同；原告在签订合同时对合同进行了修改，第三人作为专业的中介机构，应当组织买卖双方进行磋商，但第三人并未组织买卖双方进行磋商；在原告进行合同签名确认时，第三人应及时将合同原件交给被告，但是却迟延交付。
       综上，第三人违反了中介机构的职业操守，导致被告对卖方合同的主体产生担忧，导致原告与被告对被告应否支付定金问题及如何支付问题产生争议，故导致合同未能依约履行并最终解除的主要原因在于第三人未能全面、切实履行居间义务，原告与被告双方在履行买卖合同过程中未有导致合同解除的过错。因此，合同解除之后，原告与被告双方互不承担违约责任。
      【相关规定】
      《中华人民共和国合同法》
       第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

            【本案例根据国晖律师事务所（2010）YHMS0679档案编写】