卖方的责任义务不会因买方的自行处分事项而免除       【案    由】房地产买卖合同纠纷。
      【案情简介】
       申请人邢某，女，1966年1月10日生，住所地：哈尔滨市香坊区xx单位xx门。
       被申请人深圳xx实业发展有限公司，法定代表人：郭某，住所地：深圳市盐田区xx总站。
       申请人称：申请人作为买方和被申请人（卖方）签订了《深圳市房地产买卖合同》，约定卖方将位于深圳市的某个单位卖与买方，房屋总价款人民币1275287元，卖方应于2007年4月30日前将房屋交付买方；在将本房地产交付给买方之日起240日内，卖方应书面通知买方共同（委托卖方）到登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同签订后，申请人按照合同的约定，交付了相关款项，履行了合同义务，被申请人于2007年4月30日将上述房地产交付申请人。但是由于被申请人未履行相关义务，该房屋的房地产证直到2008年4月18日才办出，共延迟办证114天。被申请人的行为，违反了合同的约定及法律的规定，侵害了申请人的权益，故申请人向委员会提出仲裁申请，请依法裁决：1.被申请人向申请人支付延期办理房产证的违约金人民币43614.82元；2.被申请人承担本案的全部仲裁费用。
       被申请人辩称：由于申请人已到银行办证，对于被申请人的通知申请人办理房产证的义务即应予免除。仅对2007年12月27日至2007年12月31日延期办证的时间承担违约责任。
      【争议焦点】
       被申请人是否应承担2007年12月21日以后迟延办理房地产证的法律责任问题。
      【处理结果】
       深圳市仲裁委员会裁决：
       一、被申请人向申请人延期办理房地产的违约金人民币43614.82元；
       二、本案仲裁费由被申请人承担。
      【案例评析】
       本案中的申请人与被申请人签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，对合同当事人具有约束力，双方当事人应当自觉履行。申请人在合同约定的期限内，已按约定向被申请人支付了购房款，并在办理房屋入伙时向被申请人支付了办理房产证的相关契税,切实履行了合同义务。被申请人作为合同的卖方，应当履行通知申请人办理房地产证的义务。但被申请人辩称由于申请人已到银行办证，对于被申请人的通知申请人办理房产证的义务即应予免除。作为卖方的被申请人，无论作为买方的申请人委托何人办理本应由其办理，纯属其自行处分的事项，与被申请人作为卖方的责任义务无关。而申请人出具给银行的委托书中只是委托银行代办相关事项，并无任何免除被申请人通知义务、办证义务的意思。只有在被申请人于合理期限向申请人发出办证通知的情形下，才发生申请人自己或者委托让人办理相关事务的行为。因此，办证延迟应当是被申请人未及时履行通知义务和其他相关义务所致，被申请人应当承担延迟办证的违约责任，履行合同中的约定向申请人支付违约金。被申请人本应在2007年12月26日前交付房产证，但实际交付的时间是2008年4日18日，故从2007年12月27日起至2008年4日18日，延期天数为114天。
      【相关规定】
      《中华人民共和国合同法》
       第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

            【本案例根据国晖律师事务所（2009）YHMS0847档案编写】