农民集体所有的土地的使用权不得转让       【案    由】土地使用权转让合同纠纷。
      【案情简介】
       原告李某，女，1959年12月18日生，住所地：广东省深圳市福田区xx梅花园xx号。
       被告深圳市xx合作公司，法定代表人：万某，住所地：广东省深圳市宝安区xx社区办公大楼。
       原告称：1992年原告为自住建房而找被告表示购买土地意愿。经协商，被告同意将深圳市宝安区xx建房号交由原告建房，原告于1992年9月14日向被告交纳购地款9万元。就该项目，原宝安县xx建设委员会、国土管理局均同意规划住宅用地。原宝安县人民政府于1992年10月4日颁发住宅用地批准通知书。被告指定房屋深圳xx公司报建，原告缴纳了1.1万元的报建费，但原告所购买的住宅用地迟迟不能开工建设。原告多次催促，被告总是以各种理由拖延。后原告得知原告购买的住宅用地为集体用地，被告无转让权利，被告的转让行为是无效行为，故原告多次找被告协商，要求被告返还购地款及报建费，但均无果。故为维护原告的权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.被告返还原告购地款人民币9万元；2.被告赔偿原告报建费1.1万元；3.被告承担本案的诉讼费用。
       被告辩称：被告行使的转让行为为有效行为，故无需返还收取原告的9万元及承担原告的损失。
      【争议焦点】
       被告转让行为是否有效？被告收取的费用是否应当返还两原告？
      【处理结果】
       法院查明：涉案的报建手续仅是宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，均为农村村民核发的私人住宅建设手续，表明涉案土地尚未被行政主管部门依法批准为建设用地，仍属于集体用地。
       广东省深圳市宝安区人民法院判决如下：
       一、被告深圳市xx合作公司应于本判决生效之日起十日内向原告李某返还购地款人民币9万元并支付利息；
       二、驳回原告李某的其他诉讼请求。
      【案例评析】
       涉案土地尚未被行政主管部门依法批准为建设用地，仍属于集体用地。被告于1992年9月14日出具收款收据收取了原告的9万元购地款，没有经县级以上的行政主管部门的同意而转让集体用地，违反了《土地管理法》第六十三条的规定，故被告转让的行为是无效的行为。被告将不能转让的土地进行转让，对该无效行为承担主要责任；原告没有尽到注意义务，承担次要的责任。故被告依据无效行为所取得的财产即收取原告的9万元及占用期间的利息应当返还原告。
      【相关规定】
       一、《中华人民共和国土地管理法》
       第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
       二、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
       第四条　农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。

            【本案例根据国晖律师事务所（2008）YHMS0229档案编写】