房地产登记价格确认书的无效并不影响房地产买卖合同的效力       【案    由】房地产纠纷。
      【案情简介】
       原告张某，女，1980年1月27日生，住所地：深圳市福田区xx路xx号。
       原告丛某，男，1979年4月24日生，住所地：深圳市福田区xx路xx号。
       被告卢某，男，1983年10月28日生，住所地：深圳市南山区xx道xx号。
       第三人深圳市xx房地产投资顾问有限公司，法定代表人：吴某，住所地：深圳市福田区xx大厦xx号。
       原告称：原、被告于2010年3月27日签订了《房地产买卖合同》，约定将原告位于深圳市福田区xx单位房产出售被告。合同签订后，原告积极履行合同中约定的义务，出具了公证委托书给担保公司，并配合担保公司办理了所有的赎楼手续且获得建设银行出具的《住房转按揭贷款担保介绍函》，其中用于卖方赎楼的担保贷款98万元已于2010年5月14日到达担保公司账户，只要被告支付相关赎楼费用，担保公司随时可以进行赎楼。但被告一直无理拖延拒不支付相关费用，导致赎楼手续搁浅。为此，担保公司和第三人多次电话通知被告交纳担保费，第三人并向被告发出《催缴通知函》。但被告居然于2010年5月24日向担保公司发出《通知书》，通知担保公司暂缓赎楼。原告于2010年5月6日委托律师向被告发出《律师函》，要求被告收到律师函之日起三日内自行向担保公司撤回《通知书》，并向担保公司支付应缴纳的费用以保证交易的完成，但被告至今拒不履行，且于2010年6月3日向原告发出《解除合同通知书》，正式通知解除双方签订的《房地产买卖合同》，据此，请求法院判令：1.解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》；2.被告向原告支付违约金392000元；被告承担本案的诉讼费用。
       被告辩称：被告在第三人和原告的怂恿下，与原告签订了《房地产登记价格确认书》，双方同意以房屋原登记价即688638元进行过户，而不是以实际成交价196万元进行过户登记。被告事后经专业人士了解才得知，该做法一方面未能减轻被告的购房负担，另一方面却配合原告达到逃避国家税款的目的，为此原告与被告签订的《房地产买卖合同》无效，被告与原告解除合同是合法的，故原告无权向被告主张违约金和本案的诉讼费用。
      【争议焦点】
      《房地产买卖合同》是否为无效合同？
      【处理结果】
       深圳市福田区人民法院判决：
       一、确认原告张某、丛某与被告卢某于2010年3月27日签订的《地产买卖合同》有效；
       二、被告卢某应于本判决发生法律效力后10日内向原告支付张某、丛某支付违约金10万元；
       三、驳回原告张某、丛某的其他诉讼请求。
      【案例评析】
       本案中原告与被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告与被告签订的《房地产登记价格确认书》明显是规避国家税收，该确认书是无效的，但是确认书的无效并不影响合同的效力。因此，被告在原告完成合同义务的同时，应当履行合同义务。被告在原告通知其履行去担保公司处支付相关费用的义务，担保公司也去函通知其履行缴纳义务的情况下，不但没有履行义务，且发出解除《房地产买卖合同的通知书》，被告不想履行合同的行为构成根本性违约。
       由于原告与被告均无意继续履行合同，故依据《合同法》第一百零七条的规定，被告应当承担赔偿原告损失的责任。原告主张被告赔偿违约金392000元，该违约金高于原告的损失，故法院酌情按10万元计算违约金。
      【相关规定】
      《中华人民共和国合同法》
       第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
       第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
       约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

            【本案例根据国晖律师事务所（2010）YHMS0433档案编写】