约定购房款由第三人放款的，应向第三人收款       【案    由】房地产买卖合同纠纷。
      【案情简介】
       原告伍某，女，1971年7月28日生，住所地：深圳市龙岗区xx单位xx房。
       被告黄某，男，1972年7月16日生，住所地：深圳市龙岗区xx单位xx房。
       第三人深圳市xx担保有限公司，法定代表人：张某，住所地：深圳市罗湖区xx座xx单位。
       第三人深圳市xx置业评估有限公司，法定代表人：蒋某，住所地：深圳市罗湖区xx大厦xx楼。
       原告称：2007年5月14日经第三人置业评估公司的居间介绍，原告与被告签订了《房地产买卖及经纪合同》。合同约定：原告以86万元实收价格将其位于龙岗区xx单位xx号房转让给被告，被告在签订合同时支付5万元定金给原告；剩余房款采用首期加银行按揭贷款的方式支付。其中首期款部分在办出被告名下房地产证后三个工作日由经纪方放款给原告。银行按揭贷款部分在被告房地产证办理完抵押登记，扣除原告欠银行贷款后由银行及时支付给原告。合同签订后，原告按照约定及时充分地履行义务，但被告仅支付了定金及一部分首期款，仍剩余118670元未支付。被告在尚未满足合同约定交房条件的情况下，未经原告同意将合同房产的门锁撬开装修入住。为维护原告的权益，请求法院判令：被告支付剩余的房款118670元及支付赔偿金14000元，并承担本案的诉讼费用。
       被告辩称：原告及被告与第三人签署的《二手楼按揭贷款担保委托合同（适用于买方按揭贷款担保、用于偿还卖方原按揭贷款业务）》中约定，指定第三人担保公司的法定代表人张某接收被告的购房款，在购房款扣除原贷款的本金和利息以及第三人应收取的担保费用以后，如有剩余第三人在办妥被告抵押登记手续后划转给原告。因此，被告认为，被告已经所有的房款支付给原告或转账房款到原告的代理人张某处。剩余房款的清算是原告与第三人担保公司之间的事，与被告无关，请求驳回原告的诉讼请求。
       第三人担保公司及第三人置业评估公司均未答辩。
      【争议焦点】
       被告向合同约定的张某的账户内转账房款是否属于履行了合同约定的付款义务？
      【处理结果】
       广东省深圳市龙岗区人民法院判决：
       驳回原告伍某的诉讼请求。
      【案例评析】
       本案中，原告、被告及第三人担保公司签订的《二手楼按揭贷款担保委托合同（适用于买方按揭贷款担保、用于偿还卖方原按揭贷款业务）》，明确了适用范围为“买方按揭贷款担保、用于偿还卖方原按揭贷款义务”。涉案张某是第三人的法定代表人，被告将房款转入张某的账户中，张某收取房款的行为系其履行第三人担保公司的职务行为，且原告对于该约定内容是十分清楚的，故被告将相应的房款付至张某的账户内，即视为被告已经履行了付款义务。被告将房款转至张某的账户的事实清楚，被告不存在少支付购房款的行为，故原告诉请被告支付剩余房款的主张，法院不予支持。被告已付清了房款，而被告已取得涉案房产的房产证，被告即为涉案房产的房屋所有权人，依法对该房享有占有、使用、收益和处分的权利。故被告取得房产证后入住该房，符合合同约定和法律规定，原告诉请被告支付赔偿金的主张，法院不予支持。对于原告的房款，应当向第三人担保公司主张。
      【相关规定】
      《中华人民共和国合同法》
       第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

            【本案例根据国晖律师事务所（2008）YHMS060档案编写】