不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况       【案    由】房地产买卖合同纠纷。
      【案情简介】
       申请人严某，女，1981年6月11日生，住所地：重庆市万州区xx号xx单位。
       被申请人深圳市xx实业有限公司，法定代表人：倪某，住所地：深圳市福田区xx栋xx室。
       申请人称：2007年4月11日，申请人（买方）与被申请人（卖方）签订了《房地产买卖合同》，合同约定：1.卖方应当于2007年10月1日前将本房地产交付买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；2.卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》。卖方通知买方入伙后，买方经验收同意交楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙时间；3.卖方逾期交付在90日内，自约定的交付期满日次日至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买方有权在约定的支付期限届满之日起半年内解除合同。之后由于被申请人的过错该房产不能如期交付，直至2007年12月21日被申请人才发出《入伙通知书》，并指定申请人于2007年12月28日办理入伙，而2007年12月28日该房产不具备交房条件。之后截至申请人申请仲裁之时也未收到被申请人发出的入伙通知书。被申请人延期交付房产已经超过90天，申请人遂提请仲裁，请求裁令：1.解除申请人与被申请人于2007年4月11日签订的《房地产买卖合同》；2.被申请人返还全部房款人民币1087899元。
       被申请人辩称：1.涉案房产早已具备交付条件。被申请人已向深圳市建设局办理了涉案房产项目的竣工验收备案，该房屋已具备法律规定及合同约定的交付条件；2.申请人接到《入伙通知书》后拒不办理入伙手续，按照合同约定已视为入伙；3.被申请人延期交房是由于大暴雨等恶劣天气以及高考、中考等不可抗力造成，故不是被申请人的责任。综上，涉案房产早已具备入伙条件。涉案房产至今未能办理入伙手续，是由于申请人自己不愿前往办理，责任并不在被申请人，被申请人并未违约，因此，申请人的仲裁请求完全没有事实依据，请求仲裁庭依法驳回。
      【争议焦点】
       一、被申请人所称的“不可抗力”是否属于不可抗力；二、被申请人向申请人交付房屋的时间有无超过《房地产买卖合同》约定的90天。
      【处理结果】
       仲裁委查明的事实：被申请人工程验收备案的时间是2007年12月29号；被申请人通知申请人入伙的时间2007年12月28号。被申请人提出的“不可抗力”不属于不可抗力。
       中国国际经济贸易仲裁委员会裁决：
       驳回申请人的所有仲裁请求。
      【案例评析】
       本案中申请人与被申请人签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律法规，故该合同合法有效，对双方当事人均有约束力。依据双方约定，被申请人应当于2007年10月1日之前通知申请人办理入伙手续，被申请人实际延迟至2007年12月28号才通知申请人办理入伙手续，因此，被申请人应当按双方签订的《房地产买卖合同》的规定，承担逾期交房90日内的违约责任。由于被申请人的违约行为不构成逾期交房超过90日的事实，申请人按被申请人逾期交房超过90日的违约事实主张权利和提出请求，故仲裁委对于申请人的全部请求没有予以支持。关于不可抗力的问题。被申请人提出的大风暴等恶劣天气及高考、中考等不可抗力，其并未提出证据证明此情况不同于往年，这些事实是可以预计的，故依据《民法通则》第一百五十三条的规定，被申请人所称的“不可抗力”不属于不可抗力。
      【相关规定】
      《中华人民共和国民法通则》
       第一百五十三条本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况

            【本案例根据国晖律师事务所（2008）YHMS092档案编写】