无权代理行为仅对被代理人不发生效力，并不必然导致合同无效       【案    由】房地产纠纷。
      【案情简介】
       原告张某，男，1976年11月20日生，住所地：贵州省石阡县xx村xx组。
       被告杨某，男，1964年2月5日生，住所地：香港。
       被告杨某某，女，1982年10月13日生，住所地：四川省大邑县xx路xx号。
       第三人深圳市xx发展有限公司，法定代表人：陈某，住所地：深圳市福田区xx大厦xx楼.
       原告称：2010年3月22日，原告经第三人居间，与被告杨某签订了《二手房买卖合同》，约定：原告以人民币750万元价格购买两被告位于深圳市南山区xx物业；两被告于2010年4月4日前做公证给担保公司，原告于合同生效当日支付两被告定金10万元；2010年4月10日两被告配合原告监管首期款并申请银行按揭承诺，双方于卖方赎出《房地产证》且银行出具按揭承诺3日内签订《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户手续；任何一方逾期履行义务超过10日，对方可解除合同，并有权选择要求其支付转让价5%的违约金或承担定金罚则。因被告杨某某在国外，委托被告杨某代其签名，被告杨某保证其已取得被告杨某某的同意，并承诺如被告杨某某出现违约，由被告杨某负全部责任。上述合同签订后，原告如约支付两被告定金10万元，但因房价上涨，两被告迟迟不办理公证委托手续。原告多次催促两被告办理公证委托手续，但两被告至今不予理睬，亦不配合原告办理首期款监管及申请银行按揭义务，原告认为，两被告为夫妻，原告有理由相信被告杨某有权代理被告杨某某签约，双方签订的合同具有法律效力。两被告收取定金后，经原告催告后拒不履行作公证和配合原告监管首期款等义务超过10天，已经构成根本违约，原告有权解除合同并追究其违约责任。据此，请求法院判令：1.解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2.两被告支付购房违约金37.5万元，并返还定金10万元；3.两被告承担本案的诉讼费用。
       两被告辩称：原告与被告杨某签订的合同未得到被告杨某某的追认，且被告杨某的签约行为并不构成表见代理，应认定为无效合同；被告杨某已经及时通知第三人该合同无法继续履行，并委托其向原告转达，被告杨某已经尽到告知义务；定金仍在第三人处，应当由第三人予以返还。
       第三人称：涉案合同在签订时，被告杨某已经明确告知其代签合同造成的违约责任由被告杨某自己负责，第三人认为合同是有效合同。托管在第三人处的定金10万元无异议，但在该合同中第三人的居间义务已经履行完毕，如果返还定金，第三人也会先扣除佣金。
      【争议焦点】
      《二手房买卖合同》是否有效？被告杨某某是否应就该合同的违约责任承担连带责任的问题？
      【处理结果】
       广东省深圳市南山区人民法院判决如下：
       一、解除原告张某与被告杨某签订的《二手房买卖合同》；
       二、被告杨某应于本判决生效后十日之日起向原告张某支付违约金人民币375000元；
       三、被告杨某应于本判决生效之日起十日内向原告张某返还定金10万元；
       四、驳回原告张某的其他诉讼请求。
      【案例评析】
       关于被告杨某是否构成无权代理的问题。被告杨某未取得被告杨某某授权的情况下，与原告签订了《二手房买卖合同》，代签了被告杨某某的签名，事后未得到被告杨某某的追认，系无权代理。
       关于《二手房买卖合同》是否有效的问题。依据《合同法》第四十八条的规定可知，无权代理的行为对被代理人不发生效力，但不必然导致合同无效。在本案中，被告杨某无权代理了被告杨某某的行为对被告杨某某不发生效力，但不导致原告与被告杨某签订的《二手房买卖合同》无效，且该合同不违反法律或行政法规的相关规定，故《二手房买卖合同》是有效合同。
       关于被告杨某某是否应就该合同的违约责任承担连带责任的问题。在合同签订后，原告按照约定履行了支付10万元定金的义务，但被告杨某未在合同约定的时间内履行合同约定的义务，已经构成违约，被告杨某应当承担违约责任。因被告杨某是无权代理，对被告杨某某不发生法律效力，且杨某承诺违约责任由其一人承担，故被告杨某某无需承担违约责任。
      【相关规定】
      《中华人民共和国合同法》
       第四十八条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
       第一百一十六条 当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

            【本案例根据国晖律师事务所（2010）YHMS0558档案编写】