不依约履行义务的当事人应承担违约责任       【案    由】房屋买卖合同纠纷。
      【案情简介】
       原告黄某，男，1971年7月3日生，户籍地址：广东省揭西县xx镇xx村xx号。
       被告刘某，男，1982年2月28日生，户籍地址：广东省深圳市南山区xx路xx号。
       第三人xx地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区xx大厦xx室。法定代表人：李某。
       原告诉称：2015年5月13日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，合同约定被告将深圳市龙岗区xx花园xx单位以1765000元的价格出售给原告，原告应在合同生效起3日内向被告支付定金100000元，并将此定金交由第三人监管。由于涉案房屋处于抵押状态，被告须于签署合同之日起45日内办理赎楼手续并取得房产证原件；如被告逾期履行超过5日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让价20%的违约金承担违约责任或双倍返还已支付的定金。同日，原告、被告与第三人还签订了《资金托管协议》。上述两份合同签订后，原告严格依约于2015年5月13日向被告支付定金100000元，存于第三人托管账户，被告也给原告出具了收款收据，但后来被告却以房价上涨为由，一直未按约履行义务，还一直拒绝与原告协商解决。经原告与第三人多次催告，被告仍不履行义务，导致涉案交易一直无法进行。原告于2015年6月30日向被告发出《履约催告函》催告被告履行合同义务，2015年7月20日原告向被告发出《律师函》要求被告收到该函5日内履行合同义务，否则从被告收到该函起第六日解除合同。但被告收到上述函件后，仍未履行合同义务。为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告黄某与被告刘某签订的《二手房买卖合同》；2.被告刘某在判决生效之日起十日内向原告黄某支付违约金353000元；3.第三人xx地产代理公司在判决生效之日起十日内退回原告黄某已支付的定金100000元；4.本案的受理费、保全费由被告刘某承担。
       被告辩称：1.本案的合同无法继续履行并非被告原因导致，被告方已在2015年6月9日向深圳市产权登记中心递交相应的办证申请，被告完全可以根据约定在45日内办理涉案房产证；2.被告没有进一步履行合同的原因是基于完全合法合理的不安抗辩权事由，原告及其家庭成员均为非深户，其名下已有另外的房产，原告并不具备相应的购房资格。
       第三人述称：1.原告、被告双方在2015年5月13日签订的《二手房买卖合同》属于双方当事人之间真实的意思表示，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力；2.第三人在居间服务过程中已尽到合理地居间义务，原、被告之间的违约行为，由违约方自行承担法律责任，我方不承担责任；3.原、被告及第三人在2015年5月13日签订的《资金托管协议》，现有10万元定金托管在我司，因未达到协议规定的放款条件，10万元定金仍托管在我司。
      【争议焦点】
       被告以不安抗辩权为由拒绝履行合同义务是否构成违约？
      【处理结果】
       深圳市龙岗区人民法院作出判决如下：
       一、解除原告黄某与被告刘某于2015年5月13日签订的《二手房买卖合同》；
       二、被告刘某应在本判决生效之日起10日内，向原告黄某返还购房定金100000元；
       三、被告刘某应在本判决生效之日起10日内，向原告黄某支付违约金人民币230000元；
       四、驳回原告黄某的其他诉讼请求。
      【案例评析】
       本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应履行合同约定的义务。
       本案中，被告主张原告不具备购房资格，以不安抗辩权为由拒绝履行合同义务，但事实上并没有证据显示原告不具备购房资格，根据《民事诉讼法》相关规定，被告需要承担举证不能的不利后果，故法院不予采纳被告的主张。被告没有证据证明自己是合法合理行使不安抗辩权，而其不按约履行义务的行为构成违约，被告应承担合同规定的违约责任。   同时，根据《合同法》第九十四条规定，原告有权解除合同。
       另外，鉴于原告主张的违约金过高，法院予以适当调降。
      【相关规定】
       一、《中华人民共和国合同法》
       第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
       第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
      （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
      （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
      （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
      （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
      （五）法律规定的其他情形。第二项  
       第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
       约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
       二、《中华人民共和国民事诉讼法》
       第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

            【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS1324档案编写】