以合同约定作为判定双方当事人是否违约的依据       【案    由】 房屋租赁合同纠纷
      【案情简介】
       申请人一：李某，男，香港人，住所地：广东省深圳市罗湖区xx大厦x栋xxxx室。
       申请人二：卢某，男，香港人，住所地：广东省深圳市罗湖区xx大厦x栋xxxx室。
       被申请人：深圳市某实业有限公司，法定代表人：简某，住所地：深圳市福田区xxx村xx号xxx。
       2011年3月9日，被申请人（承租方）与申请人（出租方）签署了《房屋租赁合同》。合同约定，被申请人承租申请人共同所有的位于深圳市福田区深南路与新洲路交汇处东南侧卓越大厦的一处物业，月租金为30965元，被申请人应于每月20日前交付租金，租赁期限至2011年3月20日起至2013年3月19日止，水电、卫生、物业管理费等由被申请人支付。合同第九条约定，被申请人在申请人交付租赁房屋时支付61930元作为租赁保证金。合同第十八条约定，如被申请人拖欠租金达10天或拖欠可能导致申请人损失的各项费用达1万元时，申请人可以解除合同并不予退还租赁保证金。
       合同签订后，被申请人一直未按时足额支付租金、拖欠管理费，至今拖欠的租金累计已超过1万元，拖欠租金的时间已经超过10天。被申请人的行为已经构成了根本违约，应当依法承担相关责任。双方经多次协商无法解决分歧，故申请人特委托国晖律师向深圳仲裁委员会提出仲裁，请求依法裁判：1、裁定被申请人将涉案房产交给申请人并结清房产相关费用；2、请求被申请人支付房租租金损失暂计30965元及利息（从2011年10月20日计至实际搬离之日）并没收租赁保证金；3、请求被申请人支付律师费1万元并承担仲裁费；4、请求被申请人支付双倍租金（暂计两个月，自2011年11月20日起算到2012年1月20日）共计123860元，其余支付至实际交楼之日止。
       被申请人辩称，出租人收取租金时必须向承租人开具发票，出租人不开具发票的，承租人可以拒付租金。以往每一期租金，都是被申请人先交纳租金，但申请人自2011年5月20日至10月19日四期没有一期是按时给被申请人开具发票的，甚至最长拖延四个月之久，被申请人更没有收到2011年7月20日至9月19日近两期的发票。被申请人要求申请人补齐以往发票，并开具本月发票，申请人没有明确给予答复，故申请人拒绝支付申请人租金。且2011年10月24日，第二申请人通过卓越大厦管理处停止供应被申请人承租处的水电，造成被申请人长期无法恢复正常办公，给被申请人造成了严重的经济损失，被申请人认为申请人的行为属于根本违约，故被申请人有权利拒付申请人的租金，且保留追究申请人经济赔偿责任。
       【争议焦点】
       承租人能否以出租人未向其开具租金发票和停止供应其承租处水电为由拒付租金。
      【处理结果】
       深圳仲裁委员会作出如下裁决：
       一、被申请人于本裁决送达之日起十日内将承租房屋交还申请人；
       二、申请人无需退还租赁保证金61930元；
       三、被申请人向申请人支付房屋租金损失暂计30965元及利息200元（从2011年10月20日计至实际搬离之日）；
       四、被申请人向申请人支付双倍资金（暂计两个月，自2011年11月20日起算到2012年1月20日）共计123860元，其余支付至实际交楼之日止；
       五、被申请人向申请人支付律师费10000元；
       六、本案仲裁费13089元由被申请人承担。
      【相关规定】
      《合同法》
       第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
       第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
      【案例评析】
       根据申请人与被申请人签订的《房屋租赁合同》第十八条约定，如被申请人拖欠租金达10天或拖欠可能导致申请人损失的各项费用达1万元时，申请人可以解除合同并不予退还租赁保证金。被申请人拖欠租金已经构成违约，拖欠的租金累计已超过1万元，拖欠租金的时间已超过10天，故被申请人应向申请人承担违约责任。被申请人应将承租房归还申请人，向申请人支付房屋租金损失暂计30965元及利息200元（从2011年10月20日计至实际搬离之日），且根据合同约定，申请人无需退还被申请人租赁保证金61930元。
       关于租金发票，被申请人“应先开具发票后付租金”、“收取租金的当天应开具发票”的主张既不符合当事人之间的合同约定，也不符合交易惯例。《房屋租赁合同》第四条约定，出租人应于每月20日前向出租人交付租金，出租人收取租金时，应向承租人开具税务发票。这就明确了出租人应先收取租金，然后才出具发票。至于究竟是当天还是合理数天内，合同并没有明确约定，故不能认定申请人迟开发票就构成违约。
       且在房屋租赁合同中，出租房的合同主义务是向承租方提供房屋，承租方的合同主义务是支付租金，在承租方已接受并使用符合约定的租赁房屋后，其合同目的就已经实现，就应支付相应的租金。故被申请人的抗辩事由没有事实和法律依据，未获支持。

      【本案例根据国晖律师事务所（2013）MS 175-5958-9293档案编写】