买卖双方均有过错且责任相当的，合同解除后互不承担违约责任       【案    由】 房屋买卖合同纠纷。
      【案情简介】
       原告一（反诉被告）吴某，男，中国香港居民，1958年8月3日出生，住所地：广东省深圳市福田区xxx路x号xx大厦x楼xxx室。
       原告二（反诉被告）：某管理咨询（深圳）有限公司，法定代表人：吴某，住所地：广东省深圳市福田区xx路xx新村xx栋xxx。
       被告（反诉原告）周某，男，1950年1月2日出生，住所地：广东省深圳市南山区xx大道xxxx号xxxx广场x座xxxx。
       第三人：某地产代理（深圳）有限公司，法定代表人：赖某，住所地：广东省深圳市福田区xx大道与xx路交界西南xxxx大厦。
       原告诉称：原告一、被告经第三人居间介绍于2011年9月13日签订《房地产买卖合同》、《补充协议》及《资金监管协议》，合同约定由原告一购买被告位于深圳市罗湖区的一处商铺，总价款为人民币490万元。《补充协议》约定原告一可在2011年11月13日前在深圳成立新公司，以新公司的名义签订《深圳市二手房买卖合同》向房地产产权登记机关申请办理转移登记手续。合同履行过程中，原告一依约于2011年9月13日支付定金10万元给被告，被告开具了收款收据给原告。2011年9月15日与10月21日，原告一又分别通过转账支付定金20万元、30万元给被告，原告一按照合同约定总计支付被告定金60万元。原告一根据《补充协议》的约定成立了原告二，原告一于2011年11月18日前往银行办理资金监管，被告借故未办理资金监管手续。而后经原告及第三人多次催促，被告仍一直拖延，不履行办理资金监管手续。第三人再次打电话给被告要求签署资金监管协议时，被告表示该商铺价格已上涨，要求原告加价。被告经原告及第三方多次催告仍不办理资金监管手续，原告为维护自身合法权益，遂委托国晖律师向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》；2.被告双倍返还原告双倍定金120万元；3.本案诉讼费保全费由被告承担。
       被告反诉称：合同签订后，直至2011年11月18日之前二日，被告没有得到原告已办妥购房余款430万元银行监管的信息，乃向第三人提出三方见面沟通。三方于11月18日在第三人处见面，第三人及原告一提出由原告二签订购房合同并受让房产，而由原告一出资进行银行监管。此种方式在之前的合同洽谈、签订、履行过程中从来没有涉及过，主体不相符，在此过程中的法律风险是明显巨大而不可控的，因此被告是明确不能接受的。此后原告一并没有将个人账户上的资金转入原告二的账户并转到银行监管账户进行监管，也没有将个人账户的资金转入银行监管账户，明显违反了合同的约定，已构成根本性违约。故被告向法院提起反诉，请求判令：1. 解除原、被告签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》；2.原告支付违约金38万元；3.第三人返还5万元定金；4.原告承担本案反诉费用。
      【争议焦点】
       原告与被告哪一方存在违约。
      【处理结果】
       深圳市罗湖区人民法院作出如下判决：
       一、解除原告与被告签订的《房地产买卖合同》和《补充协议》；
       二、被告应自本判决生效之日起十日内将定金60万元返还原告（其中定金5万元由第三人返还原告）；
       三、驳回原告的其他诉讼请求；
       四、驳回被告的其他反诉请求。
      【相关规定】
       一、《中华人民共和国合同法》
       第四十四条第一款 依法成立的合同，自成立时生效。
       第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
       二、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
       二、坚决抑制不合理住房需求
      （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
       要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
       对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。
      【案例评析】
       本案中，买卖合同对是以原告一的名义还是原告二的名义与被告签订资金监管协议，以及在原告二与被告签订资金监管协议之前原告一应否将监管资金转入原告二名下的银行账户内等问题均未作明确具体约定，原、被告双方也因此产生纠纷，双方在纠纷产生后亦未能协商解决，并最终导致房屋买卖合同不能履行。可见，本案的纠纷是房屋买卖合同约定不明造成的，原、被告双方对此均存在过错，且过错责任相当。
       此外，原告一是中国香港居民，依深圳现行房产限购政策其不具备购买涉案房产之条件，其与被告协商成立原告二并以原告二的名义办理产权过户显然是为了规避深圳现行房产限购政策，该行为实质上违反了深圳房产限购政策。第三人作为专业中介公司，撮合原告、被告双方签订了一份约定不明且不符合深圳房产限购政策的房屋买卖合同，在纠纷产生后亦未能组织双方协商解决，故第三人也存在过错。鉴于原告、被告及第三人均有过错且过错责任相当，故合同解除后，买卖双方互不承担违约责任，被告应将其收取的定金60万元返还原告。原告一要求被告返还定金60万元的诉求，被法院支持。原告要求被告加倍支付定金60万元的诉求，及被告要求原告承担违约责任的反诉请求，均不被法院支持。鉴于被告收取的定金有5万元目前托管于第三人处，故该5万元定金应由第三人返还给原告。

       【本案例根据国晖律师事务所（2013）MS104-5887-9185档案编写】