当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保       【案    由】 房产买卖合同纠纷。
      【案情简介】
       申请人杨某，男，1979年7月12日出生，住所地：广东省深圳市福田区xx科技园x栋xx楼。
       被申请人：深圳市某房地产开发有限公司，法定代表人：胡某，住所地：广东省深圳市罗湖区xx南路xx广场x座xxxx房。
       申请人称：申请人与被申请人于2013年1月1日签署了《深圳市房地产认购书》及《补充协议》。认购书及补充协议约定，申请人购买被申请人所有的位于深圳市罗湖区的一处房产，成交价为323万元。若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。如因申请人的原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，申请人已付定金不予退还；如因被申请人的原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，被申请人应双倍返还申请人已付定金。《补充协议》第一条约定：申请人须于2013年3月1日前付清首期款并签订现售合同，在同一天内申请人须与被申请人指定的银行办理按揭贷款的所有手续。
       签合同时，申请人向被申请人支付了10万元定金。2013年1月8日，申请人又向被申请人支付了10万元首期款。合同签订后，申请人多次与被申请人沟通签署现售合同的问题，但是在沟通过程中申请人发现如下问题无法与被申请人达成一致：1.签署认购书时被申请人承诺的现房交房时间与房产证办出的时间与现售合同约定的不一致；2.签署认购书时被申请人承诺该房产的学位是莲南小学，但是申请人经与教育局沟通得知，该房产的学位并不是莲南小学；3.签署认购书时被申请人承诺房间内装空气净化器，但申请人发现其中一个房间并不能装空气净化器。因此，双方经多次协商仍无法签署现售合同，为维护自身合法权益，原告提出仲裁申请，请求裁定：1.被申请人返还定金10万元、首期款10万元；2.被申请人支付律师费1万元；3.由被申请人承担本案的仲裁费。
       被申请人辩称：1.申请人至今未签订现售合同，也未支付后续款项，违反了认购书的约定；2.被申请人2013年3月2日发出逾期未履约提示，但申请人仍未履约，应视为申请人放弃购买该房，被申请人可以返还申请人首期款，但定金不予返还；3.对于申请人提出的现房交房时间、房产证办出的时间、学位问题及空气净化器问题，被申请人从未承诺，申请人也未举证证明。
      【争议焦点】
       一、被申请人是否作出虚假承诺；二、申请人是否存在违约。
      【处理结果】
       华南国际经济贸易仲裁委员会作出如下裁决：
       一、裁定被申请人返还申请人已支付的首期款10万元；
       二、驳回申请人的其他仲裁请求；
       三、本案仲裁费12950元由申请人承担。
      【相关规定】
      《中华人民共和国合同法》
       第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
       第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
       第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
      【案例评析】
       申请人与被申请人签订的《深圳市房地产认购书》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，协议的内容和形式符合《合同法》的有关规定，系合法有效协议，对双方均具有法律约束力，双方当事人应自觉履行。
       申请人主张双方未能签署现售合同的原因是被申请人虚假承诺，但申请人未提供证据证明被申请人构成事实要约和具体承诺，因此申请人的该主张不被仲裁委采信，应认定为被申请人在签署《深圳市房地产认购书》及《补充协议》后履行了前述协议约定的义务，其对最终未能完成该房地产交易的后果不承担责任。
      《深圳市房地产认购书》第五条约定，如因申请人的原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，申请人已付定金不予退还；如因被申请人的原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，被申请人应双倍返还申请人已付定金。因申请人的主张“其未与被申请人签订现售合同的原因是被申请人虚假承诺”不成立，因此申请人未按合同约定时间与被申请人签署现售合同构成违约，应当承担违约责任，根据双方的约定，被申请人有权不予退还申请人已付的10万定金。故申请人要求被申请人返还定金10万元的仲裁请求，仲裁委不予支持。
       依据《深圳市房地产认购书》第五条约定，若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。故应认定该认购书的效力在2013年3月1日申请人与被申请人未签署现售合同时即行终止。申请人于2013年1月8日支付的10万元属于首期款而非定金，在认购书效力终止而房产买卖最终为成就的情形下，被申请人应予以返还。故申请人要求被申请人返还10万元首期款的仲裁请求，被仲裁委支持。
       对申请人要求被申请人支付律师费1万元和承担本案仲裁费的主张，因其未能提供被申请人在本案中存在过错违反约定的有效证据，故其该项仲裁请求不被仲裁委支持。

      【本案例根据国晖律师事务所（2014）MS 606-7309-11221档案编写】