被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任       【案    由】房地产租赁纠纷
      【案情简介】
       原告虞某，男，1976年5月24日生，住所地：广东省深圳市南山区xx大厦。
       被告一徐某，女，1975年1月27日生，住所地：广东省深圳市南山区xx路xx号。
       被告二深圳市xx房地产顾问有限公司，法定代表人：袁某，住所地：深圳福田区xx大厦xx号。
       被告三深圳市xx房地产顾问有限公司南山分公司，负责人：袁某，住所地：深圳南山区xx大厦xx号。
       原告称：2010年3月2日，原告与被告一签订《房屋租赁合同》，该合同甲方是被告一，甲方代理人是被告二，签章处是被告三，乙方为原告。该合同约定被告一将涉案房屋出租给原告使用，租金为每月人民币2500元，租期从2010年3月5日至2011年2月22日止，被告三收取了原告租赁保证金人民币5000元。2010年5月3日，被告一到涉案房屋处通知原告要收回房屋，要求原告在一个月内搬出，并承诺会按合同约定支付一个月房租作为违约金，被告三的工作人员也通知原告同样的事项。原告于2010年5月12日搬出涉案房屋，三被告于2010年5月13日完成收房，双方结清一切账目费用之后，三被告尚未退还原告的保证金4483元。原告已经将涉案房屋的钥匙等物品交付于被告三的工作人员，但三被告至今无理拒付保证金。根据《房屋租赁合同》第二条规定：被告应当在收房后三个工作日内退还租赁保证金，如拖延支付，应当支付拖延滞纳金。原告为维护自身的合法权益，遂向人民法院提起诉讼，请求判决：1.三被告按合同约定支付原告违约补偿金人民币2500元，返还双方结账后应退的租赁保证金人民币4483元；2.三被告支付原告上述金额的滞纳金；3.三被告承担本案诉讼费用。
       被告一辩称：1.被告一与原告之间不存在房屋租赁合同关系；2.被告一与承租方被告二、被告三达成解除合同协议。请求法院驳回原告对被告一的诉讼请求。
       被告二与被告三均无答辩意见。
      【争议焦点】
       违约赔偿金的支付方。
      【处理结果】
       深圳市南山区人民法院判决如下：
       一、被告徐某应于本判决生效之日起十日内向原告虞某支付补偿金人民币2500元；
       二、被告深圳市xx房地产顾问有限公司南山分公司应于本判决生效之日起十日内向原告虞某或返还保证金人民币4483元。
       三、驳回原告虞某的其他诉讼请求。
      【案例评析】
       本案系房地产租赁合同纠纷，原告系承租方，三被告系出租方。原告与被告一签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制规定，内容合法有效，合同当事人应当履行各自的义务。原告按合同约定租用了涉案房屋，在合同期限未到期时，原告收到三被告的通知，通知原告其将会收回房屋，并会向原告支付一个月租金作为违约补偿金。原告在收到三被告的通知后，于2010年5月13日将涉案房屋退还给被告三。故原告与三被告之间的《房屋租赁合同》在合同到期之前已经解除，被告三应当退还原告之前缴纳的租赁保证金。由于被告三在合同中是被告一的委托代理人，依据《民法通则》第六十三条的规定，被告三的代理行为由被告一承担，故被告一应当支付原告一个月租金的违约赔偿金。关于滞纳金的真实性无法确定，法院没有予以支持。
      【相关规定】
       一、《中国人民共和国合同法》
       第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
       第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
       二、《中国人民共和国民法通则》
       第六十三条第二款 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。


            【本案例根据国晖律师事务所（2010）YHMS0632档案编写】