相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效       【案    由】房屋租赁纠纷。
      【案情简介】
       原告深圳市xx房地产顾问有限公司罗湖分公司，负责人：刘某，住所地：广东省深圳市罗湖区xx栋xx号。
       被告黄某，女，1972年8月5日生，住所地：深圳市福田区xx座xx房。
       原告称：原告与被告于2010年7月29日签订《委托代理存房业务合同书》，约定被告自2010年8月1日至2011年7月31日将自有住房委托给原告出租，同时约定8月1日将该房产交给原告，每月租金为3100元，被告单方如需终止合同，应赔偿守约方以及承租方各一个月租金的经济损失。签订合同后，原告将该房屋出租给案外人田某，签订了《房屋租赁合同》，约定如果原告没有把房屋交付田某，则需要赔偿一个月的租金3100元给田某。但被告并未将涉案房屋交付原告出租，导致原告无法向田某交付房屋，直接导致原告赔偿田某经济损失3100元。原告多次与被告协商未果，据此，请求法院判令：被告承担违约金及经济损失6200元并承担诉讼费用。
       被告辩称：被告与案外人杨某系夫妻关系，涉案房屋系双方共同财产，被告是在未经杨某授权及同意的情况下进行的代理行为，该行为无效。
      【争议焦点】
       被告是否有权代理。
      【处理结果】
       深圳市福田区人民法院作出如下判决：
       被告黄某应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市xx房地产顾问有限公司罗湖分公司支付违约金及经济损失6200元。
      【案例评析】
       本案系房屋租赁合同纠纷，涉案房产是案外人杨某与被告黄某共同拥有的房产，杨某与被告系夫妻关系。被告将涉案房屋进行委托出租行为，并非家庭内部的重大事项，原告有理由相信被告的行为得到了杨某的授权及同意，故根据《合同法》第四十九条的规定，被告的代理行为有效。
       被告委托原告出租被告的房产，双方签订了《委托代理存房业务合同书》，该代理书是双方的真实意思表示，合法有效，具有法律效力，双方应当受合同的约束。原告得到被告的委托后与案外人签订了《房屋租赁合同》，该合同也是合同当事人的真实意思表示，合法有效。在两份合同签订之后，被告并未履行合同的义务，将涉案房屋交付给原告，以致于原告无法履行将房屋出租给案外人王某的合同义务，造成原告赔偿案外人王某一个月租金的损失。该损失是由于被告未履行义务导致原告无法履行义务，故原告的损失由被告承担。此外，原告与被告的合同中约定违约方应当向守约方支付一个月的租金的违约金，故被告应当向原告支付一个月的租金的违约金。
      【相关规定】
      《中华人民共和国合同法》
       第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
       依法成立的合同，受法律保护。
       第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
       第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

            【本案例根据国晖律师事务所（2010）YHMS0651档案编写】