租赁合同无效，承租者仍需要支付房屋占有使用费       【案    由】租赁合同纠纷。
      【案情简介】
       原告深圳市xx股份合作公司，法定代表人：黄某，住所地：广东省深圳市龙岗区xx大厦xx楼。
       被告深圳市xx科技有限公司，法定代表人：田某，住所地：广东省深圳市龙岗区xx工业区xx栋。
       原告称：2008年5月30日，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区xx房和配套宿舍租赁给被告使用，合同期限是2008年6月1日至2010年5月31号，每月租金及管理费合计人民币89517元。该合同届满前，被告仍拖欠原告2010年3月至5月的租金、管理费共268551元。2010年5月6日，原、被告为此签订了一份《还款协议书》，约定被告拖欠的租金及管理费在2010年10月15日前分期付清。同日，又续订了一份《租赁合同》，约定合同期限从2010年6月1日至2013年5月31日，每月租金及管理费为86447元。但被告从2010年6月开始一直未按续签的《租赁合同》约定支付租金及管理费，至2010年9月又拖欠原告租金及管理费345788元。原告认为被告无故拖欠租金的行为构成严重违约，现诉至法院，请求判令：1.被告支付原告2010年至2010年9月租金及管理费人民币614399元；2.被告承担本案的诉讼费用。
       被告辩称：1.原告没有对涉案房产产权证明，我方认为租赁合同应属无效合同；2.我方在原告起诉后向原告支付了174428.6元，应予以抵扣。
      【争议焦点】
       一、原告与被告签订的《租赁合同》是否为无效合同？二、被告是否须支付拖欠的租金及管理费？
      【处理结果】
       广东省深圳市龙岗区人民法院判决如下：
       被告深圳市xx科技有限公司限于本判决生效之日起三日内，支付原告深圳市xx股份合作公司截至2010年9月的占有使用费及管理费共计人民币439910.4元。
      【案例评析】
       本案中原告与被告签订的两份《租赁合同》是双方的真实意思，但原告并未提交充分的证据证明其对涉案房产具有合法产权，则该合同违反了法律法规的相关规定，故依据《合同法》第五十二条规定，本案中的两份《租赁合同》应为无效合同。
       关于被告是否须支付拖欠的租金及管理费的问题，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案房屋租赁合同无效，原告主张参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院予以支持，故被告须向原告支付拖欠的占有使用费及管理费。
      【相关规定】
       一、《中华人民共和国合同法》
       第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
      （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
       第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
       第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。
       二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
       第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

            【本案例根据国晖律师事务所（2011）YHMS0072档案编写】