农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续       【案    由】租赁合同纠纷。
      【案情简介】
       原告深圳市xx居民委员会，法定代表人：王某，住所地：广东省深圳市龙岗区xx社区。
       被告xx用品有限公司，法定代表人：连某，住所地：广东省深圳市龙岗区xx栋xx号。
       原告称：原告与被告用品公司于1988年10月12日签订了一份《租地办厂协议》，将地名为xx山的一幅荒山地约10亩租给被告用品公司建造工业厂房及其他使用，前五年每平方每月以五角计，每年租金在年底前付清，从第六年起每隔二年递增租金百分之十。而被告用品公司一直按照2800平方米的面积支付原告租金，原告对此提出过异议，双方也曾多次以书面形式就地租事宜进行协商，但未达成一致意见。被告用品公司从2002年至今一直未向原告支付租金，为维护原告的权益，现诉至法院，请求判令：1.解除原、被告之间的合同，被告返还所承租的原告土地；2.被告支付拖欠原告2002年至2006年的租金237000元，并承担本案诉讼费用。
       被告辩称：被告一直按照2800平方米的面积支付原告租金，是其实际使用的面积为2800平方米；原告请求返还土地没有法律依据，被告未交纳租金是由于原告违约未交付全部土地，被告不是故意不缴纳租金，且被告一直与被告协商解决租金问题；原告请求解除双方的合同不符合《合同法》规定的五种解除合同的条件，已丧失解除合同的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
       法院查明：涉案承租的实际面积是5822平方米，其中4000平方米的农村集体所有土地转为建设用地已经依法批准，另1822平方米土地未经批准。
      【争议焦点】
       被告实际承租面积及应缴纳的租金？原告是否有权解除合同？
      【处理结果】
       广东省深圳市龙岗区人民法院判决如下：
       一、确认原、被告之间的《租地办厂协议》4000平方米土地部分合法有效，1822平方米土地部分无效；
       二、解除原、被告之间的《租地办厂协议》4000平方米土地部分；
       三、被告应于本判决生效之日起十日内，支付原告租金209376元；
       四、被告应于本判决生效之日起十日内返还原告土地5822平方米；
       五、驳回原告的其他诉讼请求。
      【案例评析】
      《土地管理法》第四十四条的规定：“农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。在本案中，原告拥有农用地5822平方米承租给被告建设工业厂房及其他使用，但只有其中4000平方米的农用地转为建设用地已经依法批准，另1822平方米土地未经办理审批。故原告与被告合同中约定的未经办理审批的1822平方米的部分合同无效，4000平方米的合同部分合法有效。因此，被告应当缴纳的租金是面积为4000平方米的租金，而不是被告之前缴纳的2800平方米，被告应当向原告支付尚未缴纳的土地面积的租金。原告与被告合同中约定的未经办理审批的1822平方米，因违反法律的相关规定，依据《合同法》第五十二条的规定，该部分的合同是无效的。因此，依据《合同法》的规定，被告因无效合同获得的1822平方米的土地应当返还原告。被告因拖欠原告的租金，经原告催告及协商后，仍未向原告缴纳租金，故依据《合同法》的规定，原告有权解除原、被告之间的《租地办厂协议》。因此，被告应当向原告返还有效合同部分的4000平方米的土地。
      【相关规定】
       一、《中华人民共和国合同法》
       第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
      （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
       第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
       第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
      （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
       二、《中华人民共和国土地管理法》
       第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

            【本案例根据国晖律师事务所（2010）YHMS0107档案编写】