未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效       【案    由】房屋租赁合同纠纷。
      【案情简介】
       原告深圳市xx保安股份合作公司，住所地：深圳市龙岗区xx街道xx街xx号，法定代表人：陈某。
       被告深圳市龙岗区xx玩具厂，住所地：广东省深圳市龙岗区xx街道xx工业区xx栋，法定代表人：何某。
       被告香港xx实业有限公司，香港公司。
       原告诉称：1999年5月28日，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》合同约定：租金按每月每平方米人民币8元计算，被告每月需向原告支付租金144000元，此租金必须按月并于当月10日前交清。另外，被告必须每月向原告交纳工人管理费人民币26000元，交付方式及期限与租金交付方式及期限相同。合同第5条约定，租金和管理费每5年调整一次，增幅15%；第13条约定：任何一方违约时均须向对方支付违约金，违约金数额按当年标准的两个月租金加上两个月管理费之和。2001年5月25日，原告、被告签订《补充合同书》，合同书约定被告以固定上缴的方式按月向原告另支付综合管理费13000元人民币，该费用自2001年5月份开始上缴，并于每月10日前交清。合同签订后，原告如约向被告提供了符合约定标准的厂房供被告使用，被告于2013年5月1日起不按双方合同约定金额及时间交纳租金及管理费。经原告多次催收，被告仍不缴纳应缴租金及管理费。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告支付2013年5月1日起房屋占有使用费人民币3255676.97元、综合管理费人民币52000元、工人管理费104000元及利息156884.29元（以被告拖欠的租金及管理费为基数，按照银行同期贷款利率，计至判决确定的付款之日止）；2.被告支付违约金413036元；3.被告承担本案所有诉讼费用。
       两被告未出庭应诉，亦未向法庭提交答辩意见或证据材料。
      【争议焦点】
       被告是否构成违约？
      【处理结果】
       深圳市龙岗区人民法院作出判决如下：
       一、被告深圳市龙岗区xx玩具厂、被告香港xx实业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告深圳市xx保安股份合作公司支付占有使用费3120000元；
       二、被告深圳市龙岗区xx玩具厂、被告香港xx实业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告深圳市xx保安股份合作公司支付工人管理费人民币1040000元；
       三、被告深圳市龙岗区xx玩具厂、被告香港xx实业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告深圳市xx保安股份合作公司支付综合管理费人民币52000元；
       四、驳回原告深圳市xx保安股份合作公司的其他诉讼请求。
      【案例评析】
       本案系房屋租赁合同纠纷。经法院审查，本案的《厂房租赁合同》、《补充合同书》涉及的租赁物没有房地产证或建设工程规划许可证，应认定无效。合同虽然无效，但被告深圳市龙岗区xx玩具厂实际占有使用该厂房，原告请求被告深圳市龙岗区xx玩具厂支付占有使用费及相关管理费有理，其具体费用参照双方在合同中约定的租金标准确认。
       关于原告主张被告未依约支付占有使用费、工人管理费及综合管理费，被告没有抗辩或提交反驳证据，被告需承担不利的法律后果。另外，由于双方签订的合同为无效合同，原告主张占有使用费、工人管理费及综合管理费的利息及违约金，于法无据，法院依法不予支持。
       由于被告深圳市龙岗区xx玩具厂是来料加工厂，不具备独立承担民事责任的资格，被告香港xx实业有限公司作为该厂的来料方，应共同对被告深圳市龙岗区xx玩具厂前述债务承担清偿责任。
      【相关规定】
       一、《中华人民共和国民事诉讼法》
       第六十四条第一款  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
       二、《中华人民共和国合同法》
       第五十二条　 有下列情形之一的，合同无效：
      （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
      （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
      （三）以合法形式掩盖非法目的；
      （四）损害社会公共利益；
      （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
       三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
       第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
       第五条第一款　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
       四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
       第二条  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
       没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

            【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS0129档案编写】