享受物业服务的使用人应依法交纳物业费       【案    由】物业服务合同纠纷。
      【案情简介】
       原告深圳市xx物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区xx大道xx大厦xx单元，法定代表人：张某。
       被告深圳市xx投资管理有限公司，住所地：深圳市福田区xx大厦3楼，法定代表人：吴某。
       原告诉称：2009年8月1日，原告分公司与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告分公司对xx大厦3楼整层进行物业管理，并按约收取物业管理费、专项维修基金等其他有偿服务费用及代收代缴费用。合同期间，原告及原告分公司依约提供了物业管理服务，但被告自2014年8月1日起以各种理由拖欠原告物业管理费专项维修基金、水电费等费用。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告支付自2014年8月1日至实际付清之日止的物业管理费、专项维修基金，暂计至2014年12月31日为685031元；2.被告立即向原告支付自2014年9月1日至实际付清日止的电费、税费、燃气燃油加工费、污水费、垃圾处理费、有偿维修费及批量临时停车费，暂计至2014年11月份共计112697.8元；3.被告立即向原告支付自逾期之日起至实际付清之日止的违约金，暂计至2014年12月31日共计30864元（每日按拖欠费用的0.05%计算至付清之日止）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。
       被告答辩称：被告只是从次承租人处代收上述费用后再转交给原告，但现在因为原告从2014年12月1日开始通知次承租人不要向被告交纳上述费用，所有被告从2014年12月份开始也未从次承租人处收到上述费用。
      【争议焦点】    
       被告是否尚拖欠原告物业管理费、专项维修基金、水电费等费用？
      【处理结果】
       在深圳市福田区人民法院主持调解下，双方当事人自愿达成如下协议：
       一、双方确认被告深圳市xx投资管理有限公司尚欠原告深圳市xx物业管理有限公司如下款项：
       1. 2014年8月至11月的物业管理费、专项维修基金及2014年9月至2014年10月的水电费、维修费、停车费等共计621611.97元；
       2. 2014年12月至2015年2月的物业管理费、专项维修基金及2014年11月至2015年1月的水电费、维修费、停车费等共计527587.77元；
       3. 违约金67961.91元；
       4. 律师费4700元；
       被告深圳市xx投资管理有限公司应在2015年3月31日前付清第1、3、4项的款项即本案案件的受理费、保全费；对于第2款款项，由原告深圳市xx物业管理有限公司、被告深圳市xx投资管理有限公司双方在2015年3月31日前共同向房屋实际所有人收取，如房屋实际所有人在2015年4月30日前还未向原告深圳市xx物业管理有限公司交纳，则由被告深圳市xx投资管理有限公司在2015年5月1日前向原告深圳市xx物业管理有限公司支付该笔费用。
       二、原告深圳市xx物业管理有限公司收齐上述第一条的款项后5个工作日内向法院申请解除对本案被告深圳市xx投资管理有限公司财产的查封。
      【案例评析】
       本案系物业服务合同纠纷。本案中，原告为被告提供物业管理服务，被告依法应交纳物业服务费用。被告虽然不是物业使用人，但其从次承租人处代收上述费用后再转交给原告，根据相关法律规定，被告需要与次承租人承担连带责任。最后，双方当事人在深圳市福田区人民法院的主持下，自愿达成了调解协议。
      【相关规定】
       一、《物业管理条例》
       第四十一条第一款 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
       第四十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
       物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十七条  物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
       物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
       二、《中华人民共和国民事诉讼法》
       第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
       当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
       人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

            【本案例根据国晖律师事务所（2014）YHMS1946案编写】