租赁合同被认定无效后，承租人实际使用房屋的应支付房屋使用费       【案    由】房屋租赁合同纠纷。
      【案情简介】
       原告邓某，女，1977年7月22日生，户籍地址：广东省连山壮族瑶族自治县xx镇xx村xx号。
       被告深圳市xx物业发展有限公司，住所地：深圳市龙华新区大浪街道xx路xx号，法定代表人：张某。
       原告诉称：2014年9月26日，原、被告之间签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙华新区大浪街道xx路xx大厦的19号铺位出租给原告经营,铺位建筑面积37.1平方米，租金单价为65元/平方/月，月租金为人民币2411.5元，租赁期限自2014年10月1日起至2015年9月30日止。在签订该合同后，被告在未告知原告的情况下，单方面拆除原告的招牌和广告架、用竹架挡住租赁房屋门口长期装修施工。原告曾因装修工程太大、装修时间太长严重影响原告的正常经营与被告交涉，被告称3个月就能装修完工，而实际上装修工程长达一年之久才完成。在超期施工时间原告要求被告停止施工，被告一再推诿，还欺骗原告继续交租。合同临近届满前，被告提供的地下水管爆裂，原告曾要求被告多次维修，但被告置之不理，导致该月水费高达2912元。另外，经查明被告出租给原告的铺位未取得建设工程规划许可证。原告认为，被告在合同有效期内存在根本违约的行为，被告租赁给原告的房屋根本不能达到原告租赁房屋用于经营的目的。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.原、被告之间的租赁合同关系终止；2.被告向原告返还水电押金2000元；3.被告向原告返还房屋租赁押金4823元；4.原告无须向被告支付水费2912元；5.被告向原告返还全部租金26526.5元；6.被告承担本案全部诉讼费用。为证明其主张，原告提交了租赁合同、往月水电费缴费清单、施工照片等作为证据。
       被告答辩称：1.双方合同已于2015年9月26日因到期而终止，原告要求解除双方之间的租赁合同关系于法无据；2.原告要求被告返还水电押金、房屋租赁押金，没有事实依据，且原告至今仍欠被告9月份房屋、8月份水电费共计7228元；3.即使双方签订的合同无效，但原告已实际占有并使用该房屋，应按照双方合同约定支付使用费用。
      【争议焦点】
       双方签订的租赁合同是否有效？2015年8月份水费承担问题？
      【处理结果】
       深圳市宝安区人民法院作出如下判决：
       一、原、被告于2014年9月26日签订《商铺租赁合同》为无效合同；
       二、被告深圳市xx物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内一次性返还原告邓某水电押金2000元、房租押金4823元；
       三、原告邓某于本判决生效之日起五日内一次性支付被告深圳市xx物业发展有限公司2015年9月份房屋占有使用费2634.1元；
       四、原告邓某于本判决生效之日起五日内一次性支付被告深圳市xx物业发展有限公司2015年8月份-9月份水电费共计893元；
       五、驳回原告邓某的其他诉讼请求。
      【案例评析】
       本案系房屋租赁合同纠纷。由于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的《商铺租赁合同》违反了法律强制性规定，属于无效合同。根据无效合同的处理原则，被告应当将已经收取的水电押金、房租押金退还给原告。但是，租赁合同无效，但原告实际使用了涉案房产，也应向被告支付实际使用期间的房屋使用费。
       至于2015年8月份水费问题，从原告提交了2014年9月至2015年7月期间实际缴纳的每月27元水费来看，被告主张8月份的水费2912元不合乎常理，且其未提交有效证据证明，因此被告应承担举证不能的不利后果。
      【相关规定】
       一、《中华人民共和国合同法》
       第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
      （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
      （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
      （三）以合法形式掩盖非法目的；
      （四）损害社会公共利益；
      （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
       第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
       二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
       第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
       第九条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
       已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
       三、《中华人民共和国民事诉讼法》
       第六十四条第一款　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

            【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS2145档案编写】