出租人就未经批准违法占有使用的土地，与承租人签订的租赁合同无效       【案    由】租赁合同纠纷。
      【案情简介】
       原告深圳市xx体育用品有限公司，住所地：深圳市罗湖区xx街道xx大厦xx室，法定代表人：段某。
       被告深圳市xx无疑管理有限公司，住所地：深圳市福田区xx大厦xx楼，法定代表人：谭某。
       原告诉称：2010年1月1日，原、被告双方签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告将位于深圳市宝安区xx大道旁场地出租给原告，供原告经营体育场之用。原告投资了人民币250万元建足球场、羽毛球场。2013年1月25日，被告提前收回原告经营的足球场，补偿了原告经济损失人民币30万元，并以赔偿性质作为基础，被告将原告一直承租的羽毛球场由原合同终止期2014年12月31日延至到了2022年12月31日，每月租金降至人民币0.3万元，原、被告双方也就此问题重新签订了《协议书》。2015年10月27日，深圳市龙华新区规划土地监察局给原告下发了一份《协助调查通知书》，被通知未经批准违法占用土地。2015年11月4日，民治执法大队迅速对原告投资了人民币150万元的羽毛球馆进行拆除。事后，原告了解到被告在今年年初已经收到拆除违建通知，但被告未尽到对原告的告知义务，导致原告在2015年5月开始对羽毛球馆设施进行的一系列翻新升级，包括重铺地板胶、升级羽毛球馆电脑系统等，造成了经济损失约人民币20万元。另外，因事发突然，原告只能先行应对上千名会员的善后处理工作，对于场内固定资产及售卖物品因时间不足来不及处理，包括了办公电脑、电脑桌、饮料售卖机及大量体育用品，造成经济损失约人民币6万元。事后获悉，被告受深圳市交通战备办公室委托管理该用地，但被告超越委托范围将该用地对外出租，导致原告经营的体育场地不合法而被拆除，被告存在重大过错，应对原告因此造成的损失承担赔偿责任。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告赔偿原告因羽毛球场被拆除造成的损失人民币40万元；2.被告退还租赁押金3万元；3.被告承担本案的诉讼费、律师费。为证明其主张，原告提交了《租赁合同》、《协议书》、《通知》等为证。
       被告未提交书面答辩意见。
      【争议焦点】
       被告超越委托范围对外出租致原告经济损失，被告是否应承担损失赔偿责任？
      【处理结果】
       双方当事人请求审前调解，在中国国际贸易促进委员会深圳调解中心的组织调解下，双方当事人自愿达成如下协议：
       一、双方同意被告深圳市xx物业管理有限公司于2015年12月30日前一次性补偿280000元给原告欧深圳市xx体育用品有限公司完全并最终解决纠纷，之后双方不得相互主张任何权利；
       二、原告尚欠被告水电费14402.81元，原告有30000元押金在被告处，抵扣之后被告应返还原告15597.19元，被告应于2015年12月20日前一并支付给原告；
       三、被告若未按期足额支付上述款项给原告，原告有权就全部款项295597.19元未支付部分及逾期利息（按照中国人民银行同期贷款利率自逾期之日起开始计算至付清之日止）向法院申请强制执行。
      【案例评析】
       本案系租赁合同纠纷。本案中，涉案用地未经批准违法占有使用，违反了《合同法》第52条规定，原、被告之间签订的合同应属无效。尽管合同无效，原告实际占用涉案用地，依法应向被告支付使用费、水电费等相关费用。现因被告未尽到告知拆除违建的义务，导致原告因此造成巨额损失，被告依法应承担赔偿责任。最后，本案以调解的方式结案，由被告补偿原告280000元，被告履行完毕后，双方之间的权利义务就此了结。
      【相关规定】
       一、《中华人民共和国合同法》
       第五十二条  有下列情形之一的，合同无效：
      （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
      （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
      （三）以合法形式掩盖非法目的；
      （四）损害社会公共利益；
      （五）违反法律、行政法规的强制性规定。
       二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
       第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
       三、《中华人民共和国民事诉讼法》
       第六十四条第一款　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

            【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS2254档案编写】