对外出售房屋未征得另一共有权人的同意，合同仍有效       【案    由】房屋买卖合同纠纷。
      【案情简介】
       原告熊某，女，1977年1月15日生，住所地：江西省南昌市湾里区xx路xx号。
       被告陈某，女，1969年1月14日生，香港居民。
       原告诉称：2015年5月2日，经深圳市xx房地产经纪有限公司介绍，被告与原告就被告出售其名下位于深圳市福田保税区xx花园xx号房产事宜达成一致。被告当即收取了原告支付的前期定金50000元，被告在向原告出具的定金上明确注明“①房屋总价贰佰玖拾捌万元整（¥2980000元）；②买方于2015年5月11日前再补交定金拾伍万元整（¥150000元）；③买卖双方于买方补交定金后壹日内签订买卖合同”。2015年5月4日，原告将双方约定的后续定金150000元。被告在收到原告补交的定金后，不但不按照约定与原告签署房屋买卖合同，反而以各种理由推脱。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判令：1.被告偿还原告250000元及相应的利息297.22元（暂计至2015年5月13日，应计至被告实际付清本息之日止）；2.被告承担本案所有的诉讼费用。
       被告辩称：1.被告无权处分涉案房产，被告与任何人交易涉案房产均无效；2.被告与原告未签订合同，双方交易合意没有形成，故有关合同没有成立，原告的任何主张均没有合同依据；3.被告没有收到第一笔5万元定金，有理由认为原告未实际支付5万元费用，且本案存在原告与中介串通钓单的情况，利用了房产信息不对称，在此过程中中介出具了一份收据，形成了所谓原告支付款项的证据；4.原告支付15万元的行为是一种强制交易行为，不产生任何法律后果。
      【争议焦点】
       原告与被告之间的交易行为是否有效？被告是否构成违约？
      【处理结果】
       深圳市福田区人民法院作出如下判决：
       一、被告陈某应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告熊某返还人民币250000元；
       二、驳回原告熊某的其他诉讼请求。
      【案例评析】
       本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，被告对外出售房屋未征得另一共有权人的同意，仅是被告履行合同不能，并不能导致合同无效。因此，原告与被告之间的交易行为仍然有效。现被告因自身原因未能与原告签订房屋买卖合同已构成违约，原告有权向被告主张双倍返还定金。原告共向被告支付了20万元定金，除去被告已退还的15万元，被告还应向原告返还25万元。
      【相关规定】
      《中华人民共和国合同法》
       第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
       当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
       第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
       第一百一十五条  当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

            【本案例根据国晖律师事务所（2015）YHMS1033档案编写】