承租人拖欠租金构成违约的，出租人可以行使合同解除权       【案    由】租赁合同纠纷。
      【案情简介】
       原告深圳市xx物业管理有限公司，住所地：深圳市南山区xx路xx花园xx单元，法定代表人：夏某。
       被告刘某，女，1992年7月8日生，户籍地址：广东汕头市潮南区xx镇xx号。
       原告诉称：2014年9月18日，原告与被告签订了《xx花园商铺房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于深圳市南山区xx号xx花园（共计5间）商铺房屋出租给被告，租期为5年，自2014年9月18日起至2019年9月17日止，其中含4个月免租金（不免物业管理费等其他费用）的装修期，即从2015年1月18日（租金起算日）起的租赁期开始收取租金；租金按每平方米170元计算，月租24976元，按月收取，被告需于每月28日前向原告支付次月租金；签订租赁合同当日，被告应当向原告支付了2个月的租金49952元作为租赁保证金。此外，合同还约定，被告拖欠租金超过30日的，原告可按本合同约定提前终止合同，收回商铺，继续向被告追收所欠款项，直至足额抵偿被告所欠全部款项为止，并有权按拖欠金额每日以万分之五收取滞纳金，被告已支付的租赁保证金不予退还。合同签订后，原告依约履行了义务（向被告提供了《收款收据》、商铺钥匙），被告却未依合同约定支付2015年2月18日起至今的租金。经原告多次催收，被告仍不支付租金，被告的行为已构成严重违约。为保障自身的利益，原告诉至法院，请求判令：1.解除原、被告签订的《商品房屋租赁合同》；2.被告向原告支付2015年2月18日至2016年7月14日期间的租金及滞纳金共计432272.52元（暂计至）；3.原告不予退还被告支付的租赁保证金49952元；4.被告立即自行清空租赁房产中物品，并将租赁房产返还给原告；5.本案诉讼费油被告承担。原告提供了租赁合同、《收款收据》等证据为证。
       被告辩称：1.原、被告签订的房屋租赁合同，属于效力待定合同，本案中原告未出具产权证书，不能确定原告是产权所有权人，不具备签订租赁合同的条件；2.原告在被告未支付租金超过30天后，原告已通知被告解除合同，并没收两个月的押金，并把房屋门锁换掉，重新招租，因此原告因自身原因导致商铺租不出去，这个责任应由原告承担；3.原、被告签订的房屋租赁合同约定2个月的租赁保证金49952元，该款项作为租赁保证金应当冲抵拖欠的租金、水、电等费用。
      【争议焦点】
       被告是否违约？合同的解除时间？
      【处理结果】
       深圳市南山区人民法院作出判决如下：
       一、确认原告深圳市xx物业管理有限公司与被告刘某于2014年9月18日签订的《xx花园商铺房屋租赁合同》于2016年7月14日解除；
       二、被告刘某应于判决生效之日起十日内向原告深圳市xx物业管理有限公司支付2015年2月18日至2016年7月14日期间的租金共计421345.12元及滞纳金（按每月欠付租金的日万分之五的标准，自每月应交租金之日即28日之次日起分别计至判决确定的付款之日止）；
       三、被告刘某于判决生效之日起十日内向原告深圳市xx物业管理有限公司支付2016年7月15日至2016年8月5日期间的房屋使用费17724.9元；
       四、原告深圳市xx物业管理有限公司没收被告刘某交纳的租赁保证金49952元；
       五、驳回原告深圳市xx物业管理有限公司的其他诉讼请求。
      【案例评析】
       本案中，从原告提交的证据来看，被告自2015年2月18日起就不再支付租金，根据合同约定，被告已经构成违约，原告可以行使合同解除权。根据《合同法》规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告的起诉状于2016年7月14日送达被告，故合同解除的时间应当为2016年7月14日。合同解除后，被告应立即付清所欠的租金及物业管理费等。
       而至于被告主张原告早已经与其解除合同，由于其未能提供证据证明原告作出过解除合同的意思表示或与原告办理过房产交接手续，故被告应承担举证不能的法律后果。
      【相关规定】
       一、《中华人民共和国合同法》
       第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
      （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
      （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
      （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
      （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
      （五）法律规定的其他情形。
       第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
       法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
       第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
       二、《中华人民共和国民事诉讼法》
       第六十四条　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
       当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
       人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

            【本案例根据国晖律师事务所（2016）YHMS1335档案编写】