3047广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2008)深中法民五终字第***号
上诉人(原审原告、反诉被告)张**，男，汉族，1963年**月**日出生，住深圳市罗湖区****。身份证号码*****。
委托代理人***，广东***律师事务所律师。
委托代理人***，广东***律师事务所律师助理。
上诉人(原审被告、反诉原告)陈**，男，香港居民，1956年**月**日出生，住香港****号。身份证号码****。
委托代理人邵秋雯、孙智峰，均为广东国晖律师事务所律师。
上诉人张**、陈**因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2008)深罗法民三初字第***号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明，2000年11月28日，张**与陈**签订了一份《房屋租赁协议》，约定，张**将位于深圳市罗湖区***广场B区一层20号房屋出租给张**作商业使用；租赁期限自2000年12月8日至2004年12月7日止，第一年每月租金为人民币13000元，以后每年递增8％；张**必须依约交付租金，如拖欠租金达l5日，张**可提前解除合同收回商铺，并有权追回所欠租金及滞纳金。协议还对其他事项进行了约定。协议签订后，陈**将该商铺用作其餐厅的经营场所，双方均按协议履行了自己的义务。2004年11月22日，鉴于《房屋租赁协议》即将到期，双方又签订了一份续租《协议书》，约定，租赁期限自2004年12月8日至2007年12月7日止，第一年每月租金为人民币16800元，以后每年递增8％；张**提供合法的经营商铺及合法手续给陈**经营；如房屋租赁期间所产生的租赁税，由双方各承担50％。其他事项与上一份协议基本相同。该《协议书》签订后，陈**也继续使用商铺经营其餐厅，2007年4月**日，因陈**经营的“**肠粉王”属无证经营，被深圳市罗湖区城市管理行政执法局处以“l、立即停止经营，并补办营业执照；2、罚款人民币3000元”的行政处罚，并查封、暂扣了相应物品。此后，陈**停止经营，但未与张**办理提前退租手续。2007年12月7日，因合同已到期，张**前往商铺将商铺门锁换掉，终止了与陈**的租赁合同关系。陈**向张**支付租金至2007年1月7日止，之后的租金合计人民币215,545元一直未付。张**遂诉至原审法院，请求法院判令：l、陈**支付房屋租金人民币253284元及滞纳金人民币llll4元(从2006年11月起至2007年12月止)；2、陈**支付拖欠水电费、空调费、管理费及其他费用共计人民币49364.92元；3、陈**支付拖欠的工商管理费、环保费、税费等共计人民币22384元；4、陈**承担本案诉讼费用。陈**提起反诉，请求法院判令：张**退回陈**租房押金人民币33600元及赔偿陈**直接经济损失人民币345555元；张**承担全部诉讼费用。张**系个体工商户深圳市罗湖区**美食中心的户主，该美食中心成立于2004年，经营地址为本案涉案房产。
原审法院审理认为，张**与陈**所签订的《协议书》是双方当事人真实意思的表示，其内容未违反法律及行政法规的强制性规定，依法为有效合同，双方均应严格履行。陈**自2008年1月开始未向张**支付租金，属违约行为，依法应承担相应的违约责任。陈**抗辩主张商铺在2007年4月**日被相关职能部门查封后即通知张**提前解除合同，其后的租金将不应由其承担。由于陈**并未提交证据证明其通知张**提前解除了合同，并征得了张**的同意。陈**虽未在商铺进行经营，但一直占用该商铺，且一直未与张**办理任何交接手续。因此，对陈**的上述抗辩主张，原审法院不予采信。张**要求陈**支付租金及相应利息，有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于商铺所拖欠的水电费、空调费、管理费等其他费用的问题。由于上述费用的收取单位为涉案物业的物业管理公司，且本案张**并未提交证据证明其已实际垫付上述费用，即张**的上述费用损失尚未实际发生。因此，张**要求陈**向其支付涉案物业所拖欠的水电费、空调费、管理费等其他费用，无事实和法律依据，原审法院不予支持。关于张**要求陈**支付深圳市罗湖区**美食中心的工商管理费、环保费、税费等费用的问题。张**主张其名下**美食中心的营业执照系由陈**使用，相关的费用也应由陈**承担。但张**与陈**所签订的《协议书》中并未对此作出约定，也没有相应的交接手续，且从陈**所提交的证据可以证明陈**系以“**肠粉王”的名义对外经营，陈**没有使用张**的**美食中心的营业执照。因此，张**要求陈**承担**美食中心的相应税费，无事实和法律依据，原审法院亦不予支持。鉴于张**、陈**双方的租赁合同关系已终止，且《协议书》中并未约定陈**违约的情况下，租赁押金由出租方没收。因此，张**收取的租赁押金应退还给陈**。对陈**反诉要求张**赔偿其经济损失的问题。陈**经营的“**肠粉王”被查封停业，系其无证经营所造成的，与张**无关。至于陈**反诉主张因张**未与其到相关职能部门办理房屋租赁登记手续，致使陈**不能依法办理营业执照及卫生许可证等证照。对办理营业执照，张**确有一定的配合义务，但陈**并未提交有效证据证明张**不予配合的事实。另外，陈**所计算的损失无事实根据。因此，陈**要求张**赔偿损失的反诉请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十六条、第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、陈**应于本判决生效之日起十日内支付张**房屋租金人民币215545元及相应利息(上述租金的计算日期系2007年1月8日至2007年12月7日止，相应利息按照应付租金日期进行分段计算，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；二、张**应于本判决生效之日起十日内退还陈**租赁押金人民币33600元；上述两项相抵，陈**应向张**支付款项人民币181945；如陈**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间债务利息；三、驳回张**的其他诉讼请求；四、驳回陈**的其他反诉请求；本案受理费人民币6314元，由张**承担人民币2277元，由陈**承担人民币4037元；反诉费人民币3494元，由张**承担人民币349元，由陈**承担人民币3145元(上述受理费已由张**预付，陈**承担之数迳付张**；反诉费已由陈**预付，张**承担之数迳付陈**)。
上诉人张**不服原审判决，上诉称，原审判决认为，张**的水电费、空调费、管理费等其它费用尚未实际发生。张**向二审法院提交了一份新证据，乃深圳**物业管理有限公司开具的收据，表明张**已按《***广场缴费通知单》缴交了水电费、空调费、管理费等其它费用共计49364.92元。这些费用均是陈**在租赁商铺期间实际发生且已由张**代交，陈**理应将上述费用支付给张**。原审判决认为，陈**没有使用张****美食中心的营业执照，所以无需承担**美食中心的相应税费。但一审庭审时已查明，陈**从2000年11月28日起租赁涉案商铺从事饮食经营，实际上是一直在使用张**的**美食中心执照，否则不可能持续经营七年之久而不被有关部门查处，张**一直为陈**缴交工商管理费、环保费、税费，如果陈**没有使用张**的营业执照，张**不必在长达七年多的时间里为一份没有经营的营业执照缴交数额不菲的工商管理费、环保费、税费。关于这一事实，应根据日常生活的经验和常识去作出认定，即陈**一直在使用**美食中心的营业执照。因此应判令陈**向张**支付相关税费。综上所述，请求二审法院：1、判令陈**支付张**水电费、空调费、管理费及其它费用共计人民币49364.92元；2、判令陈**支付张**工商管理费、环保费、税费等共计22384元；3、判令陈**承担本案的诉讼费用。
上诉人陈**不服原审判决，上诉称，原审判决认定事实错误、显失公正，超出当事人诉讼请求审理案件，且遗漏必要的诉讼参加人，依法应予以纠正。一、张**未能按照约定向陈**提供合法经营手续，导致陈**的经营被查封停业，张**先行违约行为造成陈**损失，张**无权主张租金，并应承担相应的赔偿责任。l、双方签订的租赁《协议书》第ll条约定张**提供合法的经营商铺及合法手续给陈**。租赁合同确实是商铺用途，陈**也将其用来经营，但张**并未为陈**的合法经营提供合法手续。2、原审查明张**是个体工商户深圳市罗湖区**美食中心户主，但不代表张**已履行向陈**提供合法经营手续的义务。首先，陈**承租的是能经营的商铺，而不是个体工商户。其次，按照规定，个体工商户在领取营业执照后自己不经营而由他人承包经营是违法的，其证照更不得转借、出卖、出租，陈**不可能使用张**个体工商户证照进行经营。再次，陈**事实上并未使用**美食中心的证照进行经营。3、陈**自行办理营业执照时，张**不配合。陈**作为香港人，为办理合法的经营手续，2006年12月**日对自己的身份证件专门办理了公证手续，因经营场所系租赁而来，申请材料必须要提交经房屋租赁主管机关盖章的租赁合同书原件，但张**既没有与陈**签订符合政府部门要求格式的租赁合同，也不肯办理租赁登记备案手续，陈**2006年4月6日取得“限期办理房租租赁手续通知书”要求张**配合办理手续，张**仍不配合，显然，陈**无法取得经营的合法手续，导致2008年4月**日经营被查封停业，张**有不可推卸责任。4、在张**先行违约情况下，陈**可行使先履行抗辩权，拒交租金。5、因张**原因造成租期未满陈**已停业，停业后的租金张**无权主张，张**并应同时承担陈**由此受到的装修及停业损失的赔偿责任。6、原审判决不但没追究张**的违约责任，反而要求陈**承担全部租金，对陈**明显不公平。二、原审判决超出当事人起诉范围，应予纠正。张**起诉要求租金与滞纳金，但未主张租金利息，原审判决要求陈**承担租金的相应利息明显超出张**的诉讼请求，没有依据。三、原审遗漏了必要的诉讼主体，程序错误。涉案房产由张**与张**1、郑***(两位均为香港居民)共同共有，实际出租方为三个共有权人，这一事实已由生效的(2006)深罗法民三初字第***号民事判决确定，本案中，另两位必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼，但原审法院没有通知其参加诉讼，遗漏了必要的诉讼主体，程序严重错误。综上所述，张**没有按照约定提供合法手续给陈**经营，陈**自行办理手续时张**又不予配合，最终导致2008年4月**日陈**经营被封停业，张**不但无权主张租金，且对陈**损失应承担赔偿责任，请求二审法院：l、撤销原审判决第一项，改判驳回张**租金请求；2、撤销原审判决第四项，改判张**赔偿陈**包括装修费、被查封后停业的损失等直接经济损失人民币310555元；3、本案一、二审全部诉讼费用由张**承担。
针对张**的上诉，陈**口头辩称，张**的上诉理由不能成立，张**称相关费用的支出在二审时提交了新证据，但陈**没有看到这份证据，如果在一审时就已经缴费了，那么就应该早就提供，如果是在一审后产生的证据那么陈**对其真实性予以怀疑，其在上诉状提出的金额是完全相符的，如果是原审判决后才缴纳的费用，因为在一审时缴纳的费用有滞纳金l2106.39元，而且在下面说明中有提到滞纳金是如何计算的方法，即除非在2007年12月交的费用才相符，否则不可能相符。另外，2007年4月**日陈**经营的华诚肠粉王因为无照经营已经被停业查封，之后是没有实际使用这个店铺，不可能产生相关费用，这些费用不应该由陈**承担。同时从数据看水费有实际的数额，正好可以证明张**不是在2007年12月接管的，张**是已经知道铺位要查封，所以已经使用了铺位，否则不可能有水费的支出。关于张**提出的第二项上诉请求，理由不能成立，因为，实际上陈**没有使用**美食中心的营业执照，而是用自己的**肠粉王的名字进行经营，否则也不会被处以查封。张**在上诉状中明确表示张**在承担营业执照的工商管理费和税费等，即张**为自己的营业执照交钱都不是由陈**来负责的，现在又要求陈**来负责，故张**的两项上诉请求都不能成立。
针对陈**的上诉，张**口头辩称，陈**提出张**没有按照约定向其提供合法经营手续导致其经营被查封停业的主张不能成立。张**和陈**之间是房屋租赁合同关系，张**提供涉案的商铺给陈**经营，其经营风险是由陈**自行承担，在涉案商铺中，商铺本身是有营业执照的，所以陈**提出由于无照经营被查封，其主张不能成立。原审判决符合当事人的起诉范围。涉案房产是张**和张**1、郑**三人共有是事实，但是张**得到了张**1和郑**的授权负责对涉案商铺的出租，这个事实有已经结案的(2006)深罗法民三初字第***号民事判决确认，而且张**1和郑**也向法庭提交了相关证明，证明张**有权出租涉案房屋，所以陈**提出的上诉请求不能成立。综上，请求法院依法驳回陈**的上诉请求。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
另查，双方当事人于
深圳市工商行政管理局公示的个体工商户(港澳居民)设立登记提交材料及说明要求香港经营者必须提交由中国司法部委托公证的香港律师对经营者身份证件的核证文件；经营场所为租赁房屋的，须提交经房屋租赁主管机关盖章的租赁合同书原件。2006年12月21日，中国委托公证人彭**律师出具《证明书》证明陈**的香港永久性居民身份证及港澳居民来往内地通行证复印件与原本相符，原本无可疑之处，陈**在复印件上的签名真实，并注明此《证明书》仅限用于在广东省深圳市设立个体工商户之用。
张**提交的收款收据显示相关主管部门已收取张**在涉案房屋成立的深圳市罗湖区**美食中心的工商管理费(380元／月)、环保费(522元／月)、税费(1152元／月)。
张**为证明已为陈**垫付水电费、空调费、管理费等相关费用，于二审期间提交了深圳**物业管理有限公司于2008年10月7日出具的收到涉案商铺截止2007年12月31日的上述费用及滞纳金合计49364.92元的收款收据。
本院认为，张**与陈**于
陈**承租涉案商铺用于经营应办理相关证照，张**有提交相关文件协助陈**办理证照的附随义务，根据深圳市工商行政管理局公示的个体工商户(港澳居民)设立登记提交材料及说明显示，经营场所为租赁房屋的，须提交经房屋租赁主管机关盖章的租赁合同原件，但张**在深圳市罗湖区出租屋综合管理办公室东门所于2006年4月6日向其发出《限期办理房屋租赁管理手续通知书》后，仍未按通知书要求办理租赁合同备案登记手续，而陈**提交的彭**律师出具的《证明书》显示其已为办理经营证照作了准备工作，据此本院确认导致涉案商铺于2007年4月**日因无证经营被查封责令停业的主要过错在于张**违约未能配合办理租赁合同备案登记。虽涉案商铺一直是无证经营，但陈**实际亦一直使用涉案商铺经营谋利，陈**亦未能举证证明在2007年4月**日前存在其实际不能使用涉案商铺的情形，故2007年1月至2007年4月租金合计78380元(19595元／月×4个月)，陈**应全额支付给张**。陈**提出因张**未提供合法经营手续其可拒付租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。《协议书》约定陈**欠付租金需支付滞纳金，但未对滞纳金计算方法予以约定，原审判决按银行贷款利率标准确定滞纳金支付数额，符合公平合理原则，本院予以认同。2007年4月**日涉案商铺被责令停业至2007年12月7日张**收回房屋期间的租金，张**原应全部无权收取，但陈**未举证证明在涉案商铺被责令停业后有及时告知张**或采取适当措施防止损失的进一步扩大，故陈**亦因对2007年4月**日停业后的损失承担未能减损的责任，本院酌定陈**尚需向张**支付《协议书》约定的50％租金合计68582.5元(19595元／月×50％×7个月)给张**。
《协议书》约定中途退租或合约期满后，商铺的一切设备不能搬走，留给张**，故陈**要求张**赔偿装修损失的上诉请求因与合同约定相悖，本院不予支持。另陈**提出的赔偿停业损失的诉请因无充分证据证明，本院亦不予支持。
陈**与张**之间发生的是房屋租赁合同关系，根据租赁合同性质，陈**只承租张**提供的房屋，并不包括必然接纳张**为房屋所办理的经营证照以证照所载名义对外经营，张**亦未能举证证明陈**曾以其开办的“深圳市罗湖区**美食中心”名义对外经营，且工商行政部门亦是以陈**开办的“***肠粉王”无证经营为由责令停业，张**提出的陈**以“深圳市罗湖区**美食中心”名义对外经营的上诉理由无事实依据，本院不予采信。张**提交的工商管理费、环保费、税费交费单据，均系以“深圳市罗湖区**美食中心”名义交纳，属该证照项下产生的费用，张**要求陈**为其支出上述费用，与理不合，本院不予支持。
张**提交的深圳**物业管理有限公司于2008年10月7日出具的收到涉案商铺截止2007年12月31日的水电费、管理费、空调费等费用及滞纳金的收款收据足以证明张**已为陈**垫付其使用涉案商铺期间的相关费用，陈**应将上述49364.92元的垫付款返还给张**，张**提出的该项上诉请求理由成立，本院予以支持。
综上，张**提出的要求陈**返还代垫的水电费、空调费、管理费等其它费用的上诉请求理由成立，本院予以支持。陈**提出的驳回张**租金请求的上诉请求理由部分成立，本院予以部分支持。两上诉人的其他上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决查明事实基本清楚，适用法律正确，但对陈**应付租金数额及相关费用的处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院(2008)深罗法民三初字第***号民事判决第二项；
二、变更深圳市罗湖区人民法院(2008)深罗法民三初字第***号民事判决第一项为“陈**应于本判决生效之日起10日内支付给张**2007年1月至2007年4月期间房屋租金78380元及滞纳金(滞纳金按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准自每月8日起按每月应付租金19595元标准计至本判决确定付清款项之日止)”；
三、撤销深圳市罗湖区人民法院(2008)深罗法民三初字第***号民事判决第三、四项；
四、陈**应于本判决生效之日起10日内支付张**2007年5月至2007年12月期间的房屋使用费68582.5元；
五、陈**应于本判决生效之日起1 0日内返还张**垫付款49364.92元；
六、驳回张**其它诉讼请求；
七、驳回陈**其它反诉请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费6314元，由张**、陈**各负担3157元；一审反诉案件受理费3494元，由张**负担349元、陈**负担3145元；财产保全费1720元由陈**负担；二审案件受理费l5375元，由张**负担6314元、陈**负担9061元。
本判决为终审判决。
审 判 长 ***
审 判 员 ***
代理审判员 ***
二〇〇九年七月二十七日
书 记 员 ***
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