深圳自建房的前世今生 2022年4月29日12时24分湖南长沙市望城区金山桥街道金坪社区居民自建房发生倒塌事故牵动着全国人民的心，截至5月6日3时03分搜救结束，事故现场被困、失联人员已全部找到，其中获救10人，遇难53人。 在对此次事故发生深感不幸的同时，“何为自建房？”“城市里的自建房是否具有合法性？”等一系列的相关法律问题也随之萦绕脑海，下面让我们来一起认识下城市自建房的前世今生。 图片 （点击头像了解更多） 陈嘉豪律师 业务领域：刑事诉讼（经济类犯罪）、工程合同纠纷、企业法律顾问（合规、规章制度设计）、商事谈判。 【什么是自建房？】 自建房，也叫单门独户，独门独户，是泛指拥有自有土地的单位和个人，以自己组织并通过雇佣他人施工的形式或者以土地出资与他人合作，而建造的房屋和建筑。 在我国各大城市的自建房主要是该城市的原住民利用本村集体土地及宅基地建起来的建筑物，因为历史原因，当时的法律法规还不完善，绝大多数的自建房都没有经过报建等合法手续便私自动工，故它们都属于法律规定的违法建筑。虽然是违法建筑，但他们也在政府的监管下逐步纳入城市的正常管理中来，停止了野蛮无序的发展。 根据目前深圳市政府关于管理违法建筑的政策，政府采取的是限制新增自建住房以及通过城市更新的基本方案，逐步缩小违法建筑的面积，以达到全部合法化的最终目标，当然这需要经历一段很长的时间。 目前，由于政府对自建房进行严格的管控，较少出现自建房发生安全事故的案例，但政府也需从依法治国、执法为民、公平正义、服务大局、党的领导五个方面原则对大量历史遗留的自建小产权房综合作出处置。 【违法建设自建房可能存在的危害】 城市自建房，多数未经正规的设计和合法报建，消防不符合国家规定，一旦发生火灾，火势和高温有毒烟气会迅速蔓延到所有楼层，加之有的会在外窗、阳台和安全出口处安装防盗网或卷帘门，造成建筑内人员逃生疏散困难，极易造成群死群伤事故。 自建房，由于建筑不符合设计和消防规范，用材不合格，甚至很多自建房，由原来的居民住宅改为集生产、经营、仓储及人员生活住宿等多种使用性质于同一建筑内的“三合一”场所，俗称“下店上宅”。 在深圳，不少城中村、县城集镇的居民自建房由原来的居民住宅改成加工作坊、餐饮店，临街的居民自建房则改为小吃店、便利店等，一些流动人口多的城市城中村居民自建房多用于出租给外来务工人员居住。这样的住房，安全性非常差，就如同住在一个定时炸弹上面，随时都有爆炸的风险，本次长沙自建房坍塌就是一个例子。 【政府对待自建房的政策】 鉴于以上原因各地针对自建房都有不同的规定，以深圳自建房为例，深圳市政府先后于1999年2月26日发布了《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》（2019年8月29日修正）、2002年3月1日发布《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（2019年10月31日修正）、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定实施细则》及《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（2019年10月31日修正）。 上述规定主要是针对以前法律未完善的时候存在的村民自建房及村集体统建房等已经现实存在的房子，采取分情况处理的方式，以达到管理与整治相统一的方针，具体措施如下： 对于《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》实施之后（1993年3月5日），违反规划、土地等有关法律、法规规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的房屋均属于违法建筑不予确权。 对于1993年3月5日之前兴建的房屋，若占用道路、广场、绿地等影响规划不能整改的；占用基本农田及一级水源保护区的；占用国有土地或原村集体土地外的上述违法建筑不予确权。 对于不属于上述两种情况，违法建筑行为人愿意缴纳罚款，补办征地手续，补签土地使用权出让合同，并且建筑物本身在出具建设工程质量检测机构和公安消防部门出具的检测报告的证明文件的，房地产登记机关应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》予以确权并发放房地产证书。 结合上述规定，政府对于不符合上述地方规定的自建房，也是采取高压的姿态，其主要原因是小产权房基本都是小包工头进行施工，未经报建审核，质量监管缺位，部分小产权房的设计、施工质量，有可能存在安全风险，严重的影响了政府对城市的有效管理，对人民的人身财产安全造成一定的影响。 以长沙自建房坍塌为例，房东为了能够更多的收取租金，在单位面积内将房屋尽量的往高了盖，以争取有更多的地方可以出租，获取最大的利益。在利益的驱使下，房东及相关部门不顾法律法规的规定，盲目的建设以及疏于监管，最终导致楼塌人亡的后果，因为此次坍塌造成了人员伤亡，本栋自建房的相关政府责任人员可能涉嫌重大责任事故罪被追究刑事责任。业主个人可能涉嫌危害公共安全罪被追究刑事责任 《中华人民共和国刑法》： 第一百三十四条【重大责任事故罪】 在生产、作业中违反有关安全管理的规定，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。 【强令、组织他人违章冒险作业罪】 强令他人违章冒险作业，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处五年以上有期徒刑。 第一百一十四条【放火罪】【决水罪】【爆炸罪】【投放危险物质罪】【以危险方法危害公共安全罪】 放火、决水、爆炸以及投放毒害性、放射性、传染病病原体等物质或者以其他危险方法危害公共安全，尚未造成严重后果的，处三年以上十年以下有期徒刑； 第一百一十五条【放火罪】【决水罪】【爆炸罪】【投放危险物质罪】【以危险方法危害公共安全罪】 放火、决水、爆炸以及投放毒害性、放射性、传染病病原体等物质或者以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。 【失火罪】【过失决水罪】【过失爆炸罪】【过失投放危险物质罪】【过失以危险方法危害公共安全罪】 过失犯前款罪的，处三年以上七年以下有期徒刑；情节较轻的，处三年以下有期徒刑或者拘役。 【自建房的前景及出路】 安家才能乐业，而目前我国一线城市的住房需求基本属于供不应求的状态，住房恰恰也是城市居民幸福感的重要衡量点，所以解决城市居民的住房问题一直是当地政府的重点项目。自建房具有价格低，不限购的优势。有的自建有合理规划，专门的物业管理和学校配套等，对于低收入人群具有极大的吸引力，市场体量很大。 那么如何良性的将城市自建房纳入合法的管理范畴之内是执政者的一个大智慧。 我们仍以深圳为例，政府除了出具上述文件以外，深圳市政府还举行了《关于完善人才住房制度的若干措施》情况介绍会。这份2016年7月30日印发的措施提出，“十三五”期间，深圳新筹集建设保障性住房和人才住房40万套，其中人才住房将不少于30万套。 每年新增供应的居住用地中，人才住房和保障性住房用地面积应当不少于总用地面积的60%；招拍挂出让的商品住宅项目用地应配建不少于总建筑面积10%的人才住房；城市更新项目人才住房基准配建比例不低于15%；新建或扩建的各类产业园区，建设不少于总建筑面积25%的人才公寓。 深圳存在大量历史遗留的自建小产权房。此前，深圳市查处违法建筑和处理农村城市化历史遗留问题领导小组办公室公布的数据显示，深圳农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋，约4亿平方米。 虽然这些历史遗留自建房手续不完备，存在安全隐患，但在当前的房屋供需紧张的情况下，难以施行雷霆手段进行拆除或者违背基本法律规定进行确权。在深圳市政府最新政策中有多条措施涉及自建房，或为自建房处置提供一条新出路： 措施一：鼓励有条件的原农村集体经济组织继受单位利用历史遗留问题用地等存量土地集中建设人才住房，允许其在户型面积、租售价格等方面具有一定的自主权，并在土地收益等方面给予相应政策优惠； 措施二：“十三五”期间，通过没收、租赁、征收历史遗留自建房等方式筹集人才住房； 措施三：支持原农村集体经济组织继受单位依法将已建成、审批手续不完备的住房改造为租赁型人才住房； 措施四：探索政府与原农村集体经济组织继受单位合作开发、共同享受的人才住房建设运营模式。 ❖ 坚持以引导为主，政策强制为辅的方针，通过上述措施，将城市自建房逐步纳入法律的调整范围内，之前无序生长的方式将逐渐得到遏制，让城市大体量的自建房有效地发挥作用；将城市自建房纳入到正常的行政管理之中，特别是将缺乏管理的自建房纳入政府的监管范围内，让自建房的房东能够获得该有的收益、众多的城市建设者在安全的环境中获得一个家，也让城市自建房在新时代发挥他应有的新的作用。